置 業 的 目 的 有 二 ： 一 是 居 住 ； 二 是 投 資 。 可 以 說 ， 置 業 是 一 般 人 一 生 最 大 的 投 資 之 一 ， 曾 有 朋 友 路 過 一 個 有 示 範 單 位 的 商 場 ， 在 毫 無 準 備 下 便 購 買 了 一 個 單 位 ， 後 來 才 知 道 自 己 付 首 期 時 要 向 家 人 借 貸 ， 以 後 每 月 供 款 也 十 分 吃 力 。 他 更 未 有 考 慮 置 業 後 要 付 的 管 理 費 、 差 餉 、 地 租 等 費 用 。
半 世 工 作 為 供 樓
我 亦 有 一 位 很 特 別 的 朋 友 ， 他 置 業 時 帶 了 律 師 、 建 築 師 、 土 木 工 程 師 、 測 量 師 及 會 計 師 等 專 業 人 士 ， 到 銷 售 地 盤 一 起 給 予 意 見 ， 他 不 會 貿 然 做 決 定 ， 更 搜 集 有 關 物 業 附 近 地 區 未 來 發 展 及 學 校 網 的 資 料 。 為 甚 麼 呢 ？ 因 為 置 業 是 影 響 不 少 人 多 年 的 理 財 決 定 ， 除 非 你 不 造 按 揭 ， 否 則 一 般 的 按 揭 期 長 達 20 年 ， 是 一 生 工 作 年 日 的 一 半 。
大 家 有 否 留 意 ， 賣 地 時 發 展 商 多 是 派 遣 很 高 級 的 行 政 人 員 ， 甚 至 是 主 席 出 馬 去 投 地 ， 而 投 地 時 又 會 密 切 留 意 地 價 對 利 潤 及 回 報 的 影 響 ， 事 前 都 有 一 大 隊 專 業 人 士 作 計 算 ， 因 為 一 塊 土 地 的 發 展 ， 對 集 團 未 來 數 年 的 業 績 有 相 當 大 的 影 響 。
作 好 準 備 才 行 動
同 樣 ， 我 們 是 買 樓 ， 不 是 買 蔬 菜 ， 要 慎 重 行 事 。 除 非 你 已 有 數 億 元 身 家 ， 否 則 置 業 是 重 大 決 定 。 律 師 朋 友 可 以 給 予 你 有 關 大 廈 公 契 、 責 任 及 保 險 條 款 等 問 題 的 意 見 ； 建 築 師 及 土 木 工 程 師 會 給 予 設 計 及 建 築 水 準 方 面 的 評 語 ； 會 計 師 可 以 就 按 揭 計 劃 及 付 款 細 則 作 出 建 議 ； 測 量 師 可 以 提 供 估 價 的 資 料 。 如 果 置 業 者 有 此 準 備 ， 出 錯 的 機 會 自 然 大 減 。
置 業 者 如 果 只 集 中 於 裝 修 及 風 水 等 事 後 問 題 ， 將 來 有 關 物 業 及 付 款 上 出 了 甚 麼 亂 子 ， 實 在 不 要 怨 天 尤 人 。
置 業 帶 來 不 少 好 處 ， 也 為 你 帶 來 很 大 滿 足 感 ─ ─ 你 有 自 己 的 天 地 ， 任 何 時 候 也 可 無 拘 無 束 地 看 影 碟 、 閱 讀 、 洗 衣 及 沐 浴 。 除 非 你 是 在 物 業 周 期 頂 峰 時 置 業 ， 即 使 物 業 有 折 舊 問 題 ， 你 有 否 留 意 ， 長 遠 來 說 物 業 的 價 格 在 扣 除 通 脹 後 ， 仍 然 是 上 升 的 ， 正 因 如 此 ， 不 少 人 都 說 自 住 的 物 業 可 以 購 買 。
如 果 是 租 屋 ， 你 有 機 會 經 常 為 搬 屋 而 煩 惱 ， 也 不 能 有 自 己 的 裝 修 。 置 業 也 可 避 免 因 租 金 大 幅 上 升 ， 而 令 居 住 成 本 增 加 ， 是 風 險 管 理 的 一 種 ， 因 為 物 業 是 現 在 以 固 定 的 價 格 去 取 得 居 住 權 ， 再 同 時 分 期 付 款 ─ ─ 當 然 ， 利 息 的 支 出 是 可 變 的 。
買 樓 有 槓 桿 效 應
我 曾 分 析 過 ， 以 投 資 回 報 去 支 付 租 金 及 物 業 ， 對 比 於 其 他 投 資 產 品 的 回 報 問 題 。 不 過 ， 如 果 你 不 是 投 資 高 手 ， 經 常 因 選 錯 股 或 是 入 錯 市 而 蝕 本 ， 又 可 能 因 花 費 大 而 沒 有 儲 蓄 ， 投 資 物 業 便 成 了 強 迫 性 的 投 資 。 所 謂 爛 船 也 有 三 斤 釘 ， 在 十 多 廿 年 後 ， 沒 有 其 他 投 資 及 儲 蓄 的 人 也 會 有 物 業 一 伙 ， 作 為 退 休 資 產 的 一 部 份 。
購 置 物 業 時 ， 通 常 是 不 會 付 出 十 足 本 金 的 ， 於 是 要 向 銀 行 借 貸 。 物 業 按 揭 的 每 月 供 款 ， 包 括 本 金 及 利 息 。 本 金 是 投 資 的 一 項 ， 而 利 息 是 因 你 本 金 不 足 而 要 付 出 的 代 價 ， 是 一 去 不 返 的 支 出 。 因 此 物 業 的 增 值 能 力 ， 很 視 乎 本 金 的 升 幅 ， 不 過 ， 你 只 是 付 出 了 很 小 部 份 的 本 金 ， 於 是 物 業 價 格 的 升 幅 ， 會 帶 來 很 大 的 槓 桿 效 應 。
勿 擔 心 無 屋 可 住
例 如 500 萬 元 的 物 業 ， 首 期 三 成 即 150 萬 元 ， 如 果 物 業 有 20% 升 幅 ， 升 至 600 萬 元 ， 不 計 利 息 、 律 師 費 、 印 花 稅 等 支 出 ， 回 報 率 是 66% （ 100 萬 元 ÷ 150 萬 元 ） ， 這 正 是 投 資 物 業 最 引 人 入 勝 之 處 。
很 多 時 置 業 衍 生 的 問 題 是 購 入 價 過 高 ， 很 快 便 像 抽 新 股 跌 破 招 股 價 般 ， 跌 破 購 入 價 ； 購 入 了 不 稱 身 即 過 大 的 物 業 ， 令 自 己 的 負 擔 過 重 ； 又 或 是 在 購 買 前 未 有 計 算 風 險 ， 在 經 濟 逆 轉 時 無 力 供 款 ， 因 此 置 業 應 是 在 價 格 處 於 低 位 及 向 上 的 周 期 ， 而 不 是 價 格 已 很 高 而 令 人 擔 心 無 屋 可 住 之 時 。
聯 儲 局 突 然 減 息 ， 香 港 銀 行 亦 跟 隨 ， 不 少 人 視 現 在 是 投 資 物 業 的 好 時 機 。 既 然 是 投 資 活 動 ， 理 應 作 出 仔 細 分 析 ， 一 如 分 析 股 票 及 基 金 一 樣 。 很 多 人 在 置 業 前 沒 有 做 功 課 ， 除 了 要 在 財 務 、 建 築 、 法 律 上 作 出 相 當 的 微 觀 了 解 ， 你 有 沒 有 充 份 了 解 較 宏 觀 的 資 訊 ， 如 物 業 所 在 地 過 往 及 未 來 的 土 地 供 應 、 樓 宇 的 供 應 、 經 濟 增 長 、 利 率 走 勢 、 政 府 的 政 策 、 你 工 作 行 業 的 薪 金 升 幅 與 穩 定 性 ， 及 其 他 買 家 的 購 買 力 。
香 港 的 土 地 十 分 珍 貴 ， 土 地 供 應 受 政 府 政 策 影 響 很 大 ， 土 地 可 以 由 私 人 土 地 購 入 或 交 換 ， 亦 可 透 過 土 地 拍 賣 ； 如 果 土 地 的 用 途 不 同 ， 發 展 商 要 補 地 價 ， 其 快 慢 便 影 響 了 供 應 ； 除 了 土 地 ， 發 展 商 需 要 時 間 去 建 造 樓 宇 ， 再 而 推 盤 ， 由 於 過 程 有 快 有 慢 ， 於 是 出 現 因 供 求 不 平 衡 而 引 起 的 樓 價 波 動 。
股 市 逆 轉 影 響 樓 市
你 有 否 留 意 差 餉 物 業 估 價 署 及 地 政 署 的 年 報 及 報 告 ， 內 有 不 少 有 關 各 區 土 地 及 物 業 供 應 的 資 料 。 一 些 物 業 代 理 亦 會 發 表 類 似 報 告 ， 有 了 此 等 資 訊 ， 你 便 可 以 分 析 有 關 物 業 投 資 的 升 值 潛 力 。 港 島 的 供 應 較 少 ， 樓 價 自 然 較 高 ； 新 界 區 有 大 量 土 地 及 樓 宇 供 應 ， 升 幅 當 然 會 較 低 。
經 濟 增 長 會 影 響 買 家 對 物 業 的 需 求 ， 近 日 股 市 調 整 ， 買 家 的 決 定 便 趨 於 審 慎 。 去 年 股 市 興 旺 ， 市 民 從 中 獲 利 不 少 ， 加 上 薪 金 上 升 ， 自 然 會 增 加 對 物 業 的 需 求 。
評 估 未 來 免 受 衝 擊
你 又 有 否 考 慮 利 率 走 勢 ， 除 非 你 不 是 以 借 貸 去 購 買 物 業 ， 否 則 利 率 上 升 會 影 響 你 的 負 擔 能 力 。 現 在 似 乎 是 減 息 居 多 ， 但 置 業 是 20 年 的 借 貸 ， 利 率 走 勢 不 能 不 理 會 。 你 亦 要 評 估 你 的 薪 金 走 勢 ， 現 在 能 負 擔 並 不 代 表 將 來 能 負 擔 ， 因 為 你 在 未 來 20 年 的 狀 況 ， 會 隨 你 建 立 事 業 及 家 庭 而 有 所 改 變 。 兒 女 出 生 、 失 業 、 病 患 、 親 人 離 世 ， 皆 對 你 構 成 一 定 影 響 。 盲 目 置 業 而 沒 有 宏 觀 及 微 觀 的 分 析 ， 自 然 會 在 外 圍 經 濟 波 動 及 自 身 財 務 改 變 時 受 到 衝 擊 。
租 樓 不 一 定 等 如 幫 人 供 樓 ， 原 因 是 加 數 方 面 的 問 題 。
之 前 的 文 章 說 過 ， 置 業 是 居 住 問 題 ， 也 是 投 資 行 為 。 要 居 住 可 以 租 樓 、 租 酒 店 ， 而 投 資 可 選 擇 物 業 、 股 票 、 外 幣 、 債 券 、 基 金 等 。 租 樓 是 否 等 如 幫 人 供 樓 ， 可 以 從 支 出 方 面 去 分 析 。
以 一 個 市 區 700 多 呎 單 位 為 例 ， 樓 價 430 萬 元 ， 按 揭 息 率 3 厘 ， 每 月 供 款 16693 元 。 首 8 年 ， 每 月 利 息 支 出 7500 至 5000 元 （ 隨 時 間 而 減 少 ） 。 另 業 主 要 付 管 理 費 、 差 餉 及 地 租 ， 每 月 約 2100 元 ， 加 上 裝 修 的 折 舊 支 出 約 1600 元 （ 以 20 萬 元 分 10 年 攤 還 ） ， 每 月 供 樓 總 支 出 是 7500 + 2100 + 1600 元 =11200 元 。 如 果 以 每 月 13500 元 租 出 ， 總 供 樓 成 本 比 收 租 低 ， 本 金 沒 有 計 算 在 內 ， 因 為 此 乃 投 資 ， 不 是 支 出 ； 亦 未 有 加 入 律 師 費 、 代 理 費 及 印 花 稅 。
供 樓 額 外 支 出 多
如 果 息 率 不 變 ， 到 第 8 年 時 ， 每 月 總 供 樓 支 出 是 5000 + 2100 + 1600 元 =8700 元 。 減 少 的 原 因 是 利 息 支 出 少 了 ， 供 樓 顯 得 更 吸 引 。 遇 上 銀 行 加 息 ， 例 如 最 優 惠 利 率 加 至 7 厘 ， 按 揭 息 率 是 4 厘 ， 首 8 年 每 月 利 息 支 出 增 至 6900 到 1 萬 元 。 每 月 總 供 樓 成 本 是 10000 + 2100 + 1600 元 =13700 元 ， 比 租 金 高 。 息 率 越 升 ， 利 息 支 出 越 大 ， 租 樓 便 可 能 更 化 算 ， 因 為 業 主 要 承 擔 不 少 的 額 外 支 出 。
最 緊 要 跑 贏 通 脹
在 計 算 時 ， 必 須 分 清 楚 那 些 是 一 去 不 返 的 支 出 ， 那 些 是 投 資 。 只 以 每 月 按 揭 供 款 與 租 金 比 較 並 不 合 適 ， 因 為 按 揭 以 外 尚 有 很 多 支 出 未 有 計 算 。 當 中 利 息 佔 很 大 比 例 ， 可 考 慮 借 少 一 點 降 低 利 息 支 出 ， 令 置 業 變 得 更 吸 引 。
透 過 本 文 ， 希 望 令 大 家 知 道 在 供 樓 支 出 中 ， 利 息 是 如 租 金 般 花 費 掉 ， 很 多 人 以 為 租 金 是 支 出 ， 供 樓 不 是 ， 在 財 務 上 是 一 個 不 小 的 錯 誤 。 當 然 ， 數 字 歸 數 字 ， 搬 屋 的 花 費 及 時 間 是 無 法 計 算 的 。 只 要 你 了 解 全 盤 計 劃 ， 置 業 或 租 樓 都 不 是 問 題 ， 只 要 有 好 的 投 資 回 報 ， 能 跑 贏 通 脹 便 是 了 。
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首 先 在 此 祝 賀 各 讀 者 身 體 健 康 ， 因 為 在 理 財 上 沒 有 健 康 ， 便 沒 有 金 錢 。 「 人 若 賺 得 全 世 界 ， 賠 上 自 己 的 生 命 ， 有 甚 麼 益 處 呢 ？ 」 最 近 銀 行 頻 頻 減 息 ， 大 家 在 置 業 時 通 常 會 留 意 罰 息 期 的 長 短 ， 及 罰 息 的 息 率 ， 有 做 按 揭 的 讀 者 又 有 否 注 意 ， 利 率 變 動 時 銀 行 的 做 法 。 銀 行 一 月 宣 佈 減 息 時 ， 一 般 是 下 一 期 即 二 月 便 生 效 ， 但 亦 有 個 別 銀 行 是 在 三 月 才 生 效 ， 借 貸 人 無 奈 多 付 了 數 百 元 。 相 反 ， 亦 有 可 能 在 加 息 時 很 快 便 生 效 ， 出 現 了 如 油 價 般 加 快 減 慢 的 情 況 ， 金 融 管 理 局 及 消 費 者 委 員 會 實 應 加 以 研 究 。
按 息 增 減 要 計 清
以 借 100 萬 元 及 10 年 的 按 揭 為 例 ， 原 本 的 息 率 是 4% ， 月 付 10124.5 元 ， 減 息 0.75% ， 每 月 可 少 付 352 元 ， 月 供 減 至 9,771.9 元 ， 總 利 息 也 少 付 了 42,313 元 。 如 果 加 息 0.25% ， 貸 款 者 要 每 月 多 付 119 元 ， 總 利 息 共 多 了 14,308 元 （ 表 1 ） 。 除 了 供 款 期 數 不 變 ， 當 利 率 增 減 時 ， 有 銀 行 採 用 每 期 供 款 額 不 變 的 方 式 ， 在 減 息 時 ， 你 供 的 本 金 多 了 ， 供 款 期 短 了 ， 總 利 息 也 減 少 。 加 息 時 ， 你 付 的 本 金 少 了 ， 供 款 期 及 總 利 息 也 增 加 （ 表 2 ） 。
再 以 借 100 萬 元 為 例 ， 原 利 率 是 4% ， 月 供 10124.5 元 ， 還 款 期 10 年 ， 減 息 0.75% ， 至 3.25 厘 ， 供 款 仍 是 一 樣 ， 還 款 期 減 至 115.1 個 月 ， 總 利 息 少 付 了 近 50,000 元 。 如 果 加 息 0.25% ， 還 款 期 增 至 121.8 個 月 ， 總 利 息 多 付 了 近 18,000 元 。
貸 款 越 多 ， 情 況 越 明 顯 。 固 定 年 期 及 固 定 供 款 ， 在 加 息 及 減 息 時 的 每 月 供 款 及 總 利 息 的 變 化 並 不 一 樣 。 我 建 議 在 貸 款 時 多 查 詢 及 仔 細 看 一 看 有 關 條 款 。
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代 理 佣 金 知 多 少 ？
去 年 樓 市 暢 旺 ， 不 少 發 展 商 藉 機 推 出 新 盤 ， 除 了 物 業 代 理 落 力 促 銷 外 ， 部 份 發 展 商 亦 有 自 己 的 銷 售 隊 伍 協 助 推 銷 。 究 竟 經 物 業 代 理 轉 介 ， 和 直 接 跟 發 展 商 的 營 業 員 購 買 物 業 ， 之 間 有 沒 有 分 別 呢 ？ 據 行 內 的 做 法 ， 購 買 一 手 物 業 ， 由 於 發 展 商 於 推 新 盤 前 已 跟 物 業 代 理 協 議 佣 金 銀 碼 ， 所 以 買 家 一 般 都 不 需 額 外 支 付 經 紀 佣 金 ， 但 議 價 空 間 也 因 此 而 變 得 狹 窄 。 反 之 ， 若 買 家 直 接 跟 發 展 商 的 營 業 員 購 買 ， 由 於 省 卻 了 部 份 經 紀 佣 金 ， 因 此 有 機 會 得 到 一 些 優 惠 ， 筆 者 的 朋 友 便 有 此 經 驗 。
不 經 中 介 人 省 佣 金
朋 友 甲 曾 跟 某 物 業 代 理 ， 到 九 龍 一 個 一 手 新 盤 看 樓 ， 並 即 時 取 得 一 些 物 業 資 料 如 樓 價 等 。 朋 友 甲 對 此 樓 盤 相 當 有 興 趣 ， 於 是 翌 日 再 致 電 該 發 展 商 查 詢 ， 於 通 話 期 間 ， 發 展 商 的 營 業 員 聲 稱 ， 可 直 接 跟 其 購 買 該 物 業 ， 由 於 不 經 中 介 人 ， 省 卻 了 經 紀 佣 金 ， 故 此 可 給 予 他 優 惠 。 最 後 ， 朋 友 甲 直 接 向 發 展 商 購 買 ， 除 了 樓 價 上 得 到 優 惠 ， 發 展 商 亦 額 外 送 出 釐 印 費 及 管 理 費 。 那 位 營 業 員 雖 沒 有 像 物 業 代 理 般 得 到 豐 厚 的 佣 金 ， 但 相 信 公 司 必 定 有 額 外 的 獎 金 作 獎 勵 。 曾 聽 過 有 買 家 要 求 代 理 人 回 佣 ， 此 舉 存 在 一 定 風 險 。 首 先 ， 回 佣 有 機 會 觸 犯 《 防 止 賄 賂 條 例 》 ； 其 次 ， 回 佣 一 般 都 要 待 物 業 成 交 後 （ 部 份 發 展 商 或 願 意 待 簽 妥 正 式 買 賣 合 約 ） 便 出 佣 金 ， 買 家 不 容 易 知 道 當 中 過 程 ， 亦 可 能 要 待 一 段 長 時 間 才 能 收 回 ， 有 的 甚 至 勞 民 傷 財 ， 最 終 不 能 取 回 。
淡 季 置 業 優 惠 較 多
其 實 ， 你 可 以 比 較 那 一 渠 道 購 買 一 手 物 業 ， 可 以 得 到 較 多 優 惠 ， 這 又 視 乎 發 展 商 售 樓 的 手 法 及 經 濟 因 素 ， 例 如 樓 市 淡 季 （ 一 般 在 農 曆 正 月 及 之 後 的 個 多 月 ） ， 便 有 機 會 爭 取 多 一 點 優 惠 。 原 則 上 是 中 介 人 越 多 ， 付 出 的 代 價 便 越 高 。 你 可 以 評 估 一 下 付 出 的 佣 金 ， 是 否 物 有 所 值 才 下 決 定 。 置 業 是 人 生 大 事 ， 最 好 能 於 事 前 作 多 方 面 考 慮 及 準 備 。
香 港 浸 會 大 學 會 計 及 法 律 系 講 師 李 兆 波
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