指數基金 / 交易所買賣基金 Index Fund / Exchange Traded Fund (ETF)

顧名思義，指數基金就是按照某一指數的組成，如恆生指數、大摩香港指數等，而專門投資有關成分股的基金。有關的基金經理，只須緊隨指數變化而行，根據恆指服務公司或MSCI的納入和剔出成分股決

定，作出相應的買賣便可。由於買賣決策被動，毋須花精神研究個別股份，故管理費較一般的股票基金低。

至於交易所買賣基金，亦可以從字面去理解，就是在交易所掛牌買賣的指數基金，例如一九九九年上市的盈富基金(2800)，便是以符合恆指表現為目標的基金。ETF的好處是，投資者既可隨時在市場上買賣，不像傳統基金般須辦理一大輪購買及贖回手續，且指數透明度高，成分股動輒幾十隻，也有助分散投資風險。

ETF是上市的指數基金，但並非所有指數基金皆上市。香港現有十五隻ETF，包括追隨A股市場的新華富時A50中國指數基金(2823)、追隨印度市場的i股BSE SENSEX 印度指數基金(2836)、甚至追蹤債券指數、商品指數的都有。

明顯地，香港恆生指數是全世界表現得最好的指數之一。因此，以恆指為基準的盈富基金，自然是最佳的指數基金。

http://hk.news.yahoo.com/080220/348/2p9he.html

短暫通縮 長期通脹

如果我企圖預測未來，你知我在吹牛，因為我和其他凡人一樣，俱無預知未來的能力。若我嘗試這樣做，而我的確亦經常這樣做，你可不要太認真看待。

聲明過後，我現在可以毫不忌諱地做任何預言，同時毋須擔心其他人會太過認真對待我的預言。當然，我亦很有興趣知道，在投資界打滾了五十年的我，所提出的看法，究竟能否引起他人共鳴？

通縮，就如股市大跌一樣，不會長久。無論是商品，還是股票，總不可能跌低於零，否則的話，我一定會推著手推車，樂於接受這份大禮。通縮會帶來嚴重的社會問題，如大規模的減薪，即使只減相當細的幅度，也不可能受大眾歡迎。社會不安定分分鐘引發大規模示威及騷亂。

通脹則剛剛相反，打工仔可加薪，即使實際購買力維持不變，他們也會感到高興。上一世紀只是出現過一次全球的通縮。話說二十年代百物騰貴，股價狂升，一九二九年攀至高峰，引發股災；三十年代通縮來臨，和股災有一定關係。為期差不多十年的通縮，有撥亂反正的作用，令價格回歸現實。其後戰雲密佈，加上其他因素，終令通脹復活。

歷史是最好的一面鏡子，可鑑古知今。圖表可以清楚勾勒過去，雖然不能用來預測未來，但過去的表現，可反映將來。

我零三年九月由英國返港，首度對讀者提出，樓市改善，可能象徵通縮年代的告終，我相信沒有看錯。經歷過多年通縮後，幾乎肯定通脹重臨，尤其是中國經濟的增長強勁，毫無疑問地令香港受惠。

投資組合

壹周刊專欄的讀者經常要求我建立一個新的投資組合，因為現有的組合已經有7年多的歷史，我的成本價已不能代表目前普遍的股價。

我一直不願意這樣做，原因有二。其一是如果我開始一個新的投資組合，成份股可能與目前的組合非常相似，只是價值減少了7倍，以目前恆指處於23,300點的水平，組合的價值約為7,000,000元。

其次，如果一個人要開始投資，假設最初的資本為1,000,000元，然後不停累積增值，我的成功之道就是如此而已。我所挑選的股份一般都是藍籌股，包括中資股份，或有潛質晉身成藍籌股的，不需要作出深入的研究。事實上這個組合的組成部份可能跟你自己的組合大同小異，如果你跟隨著我的原則管理自己的組合，你也可能會表現得更好。

現在，我再次強調匯豐(5)及宏利(945)[股價及相關新聞] 是兩隻主要的核心持股。我希望下周一匯豐公佈期末業績數字時，股息不會令我失望。我的意思是不希望業績數字會大幅下跌，雖然，即使真的下跌，我對2008年的溢利也充滿信心，今年的溢利未如理想，下年也定必能收復失地。

如果2007年的匯豐溢利急跌至1,500億元，而在2006年，就美國樓市作出特殊的撥備之前，溢利水平為2,300億元，因此，如果一般溢利水平回復正常的增長，我預期2008年的溢利將可升至1,700億元，我對此亦充滿信心。以溢利1,700億元來計算，預測市盈率為15倍，不算是特別高，匯豐的市值可能達到25,500億元，或每股逾200元。

在目前的投資組合之中，我持有8,000股匯豐，佔投資組合的12.5%。我對此股非常有信心，這項投資既便宜而且質素優良，我懷疑這個數量的持股是否足夠，但我一定不會減持。

雖然長遠而言，我對宏利信心十足，我卻不敢擔保2008年的溢利會高於2007年者，從而令其17倍的市盈率有所改善，因為去年的業績因加拿大元兌美元及港元均上升而受到推動。我並不是指加拿大元將會減弱，但可能會趨向平穩。我亦相信，以這年的氣氛來說，業務營運將會更加困難。
我的投資組合中有3,000股宏利，相當於組合的12%。但這是一項穩定而可靠的投資，我絕對會把此股保留在組合之中。事實上，在我個人的投資組合內，此股的比重比匯豐更高，可能是因為匯豐去年的表現強差人意所致。

下一隻最大的持股就是中移動(941)[股價及相關新聞] ，是市值最高的中資股份，而且是中資股組合的必買之選。雖然我不會在2007年高峰時期買入，當時我沽出了一部份的中移動，我有點後悔，但慶幸我仍持有餘下的控股。也許我們可以由此學習到不應胡亂沽出優質股份。

接下來是一隻比較低調的股份，佔近8%，主要是因為我對此情有獨鍾，那就是太古(19，87)。我質疑我應否繼續保留此股，或者應否保持如此高的持股量，在其他的投資組合，此股很可能會被減持。然而，此股是我的老朋友，即使沒有任何驚人的新聞，都一直表現不錯，我不打算估計其溢利數字，尤其是在公佈業績前夕，其表現應該也是令人滿意，而非一鳴驚人。

接著我們談談佔6%的中石化(386)[股價及相關新聞] ，此為一間中資石油公司，主要業務是煉油，但受政府所控制以致其營運不得以商業考慮為前題，其需要倚賴政府的津貼，至目前亦如是。然而，買入此股這個行業可發揮對沖的作用，至於中石油(857)[股價及相關新聞] ，我沽出了好一些之後，則佔5%。目前，我正在等候其於下個月的股息公佈。

我會重新整理若干其他類別股份，就銀行股而言，除了匯豐外，我也持有恆生銀行(11)，那是我於今年早前在股價回升幅度相當可觀之前頗及時地買入的，而現已超越所期望的要求，但值得繼續持有賺取可觀的股息收入。此外，中資股方面，我持有若干中國銀行(3988)[股價及相關新聞] 的股份，是在衡量過其他股價相當高昂的中資銀行股後買入的，但這些其他中資銀行正在回到可買入的區域，並鑒於此等下滑的股價，或可說是更覺吸引。

至於地產股，我持有恆基兆業地產(12)和新鴻基地產(16)，而我會在兩者之中作出選擇，又或會另覓他選，但無論如何，我認為持有若干此類別股份是適當的。鑒於希慎興業(14)的較高資產淨值，我亦買入此股，此擧亦可能為股息上升所致。就此類股份而言，我應再增加另一香港地產股陽光房地產基金(435)[股價及相關新聞] ，這是考慮到該公司的高收入，及最終資本有若干增益所致。然而，我對我的中資地產股瑞安房地產(272)[股價及相關新聞] 有信心，以作為中國樓價的一項投資，不過我已經做好充分準備等待，因為這並非隔夜便見成果的投資。此乃是我可充分增加持股量的股票。

我忽略了我的其他中資股中國鋁業(2600)[股價及相關新聞] 和華能國電(902)[股價及相關新聞] ，儘管我去年趁高價時沽出了若干股份而獲利，結果，我的中資股比例頗為微不足道。不過，在下個月公佈盈利之前，我不想擾亂任何這些持股，我亦不想在盈利沒有確認的情況下增添新股。

最後，剩下我兩隻持股量最少的股份，即電訊盈科(8)和創科實業(669)[股價及相關新聞] 。前者之前曾引起我的興趣，但如我不喜歡該公司的業績報告，我會樂意放棄該股；後者則已買入作為2至6年的中期持有，因為我對這間公司的產品有信心。

正如大家所見，挑選這些成份股其實並無特別的技巧，而在業績公佈後不久，我將進行春季的大掃除。這是買股最為舒適的時間，並非為了炫耀選股的技巧，而隨著風勢減弱，我或會因而放棄股份較長遠的吸引力。

20080225 東尼專欄
<<轉載自華富財經>>

財務自由不外三件事

(1)有搵錢的知識技能：打工、買股、買樓、買外匯、同人溝通、樣樣都係學問。呢樣可以終身學習。

(2)現金流管理：唔好借錢去消費或賭錢，量入為出，盡快建立資產用錢搵錢（如買樓收租或儲藍籌股），呢樣主要睇條命生得好唔好，家底厚唔厚，以及自己識唔識得儲錢。

(3)風險管理：唔好太博（或者要博時博盡），分散投資，識得止蝕，呢樣就真係好個人，好難教亦好難學。

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長線組合貴精不貴多，主要係趁低買，人棄我取。
大概可以買幾類：保險股(40%)、銀行股(20%)、大型地產發展(20%)、中石化或綜合企業股(10%)、電力或公用股(10%)、可以跟隨經濟增長、跑贏通脹、長期派息。

保險股：國壽、宏利（趁調整分注慢慢買）
銀行：恆生、匯豐($110)、建行($5.1)
地產發展：中國海外($12)，恆隆地產($28)
國內企業：中移動、中石化、蒙牛
電力：華能、大唐、中電($55)


金曹
http://www.hkheadline.com/blog/list_blog.asp?f=IGHCKEJP8M22369

牛市 / 熊市 Bullish Market / Bearish Market

在中環 交易廣場外，放置了一個銅牛雕塑，象徵股市節節上升。跌市，則以熊為代表。

歷時兩、三年的升市，我們稱之為牛市，皆因牛的眼睛總是向上望、攻擊敵人時牛角也向上，勁力十足地往前衝。熊則剛剛相反，是指持續反覆向下的跌市，因為熊的眼睛總往下望，捕捉獵物時，熊爪向下把目標擒住。

當股市處於牛市時，市場充斥樂觀情緒，投資者信心十足，對前景滿懷盼望。不過，股市不會一往無前，遲早都會出現調整，然後步入熊市。

最早提出牛市和熊市概念的人，應該是道氏(Charles Dow)。道氏就是知名的美國 道瓊斯指數(Dow Jones Index) 和《華爾街日報 》(Wall Street Journal)的創辦人之一，另一位就是他的記者同事瓊斯(Edward Jones)。當年，道氏天天在該報寫專欄、論投資，並首以牛、熊來比喻市況，後來，人們將他的文章整理成為道氏理論(Dow Theory)，牛市與熊市便分別成為升市和跌市的代名詞。

合格境內機構投資者Qualified Domestic Institutional Investor (QDII) 合格境外機構投資者Qualified Foreign Institutional Investor (QFII)

國內存款逾萬億元人民幣，卻因外匯管制，人民幣未能完全自由兌換，使資金苦無出路。

為了協助人民幣資金尋求出路，二OO六年四月，中央推出「合格境內機構投資者」法規，有限度地准許國內機構跨境投資，買賣海外的債券及定息產品。現時，瑞士 信貸銀行、工商銀行等十多家金融機構共獲批逾千億元人民幣的QDII額度。

不過，由於投資限制太多、產品選擇太少，政策推出年多，一眾金融機構使用QDII的額度不足半成，成效不彰。踏入二OO七年六月，內地A股瘋狂，市場傳聞中國監管機構有意放寬QDII限制以洩洪，如批准保險公司加入QDII大軍、金融機構最多可將一半投資額度透過基金投資股市，意味逾千億元人民幣的資金將鬆綁，相信部分將南下流進香港。

至於「合格境外機構投資者」，則是QDII的倒影，早於二OO二年，中央已引進外資，准許外國的機構投資者有限度地將外匯轉換為人民幣，參與中國的A股市場，設一年禁售期，但不可長期持有現金。當要獲利套現，將資金調離中國時，須經政府審批。

雖然QFII的條件苛刻，但中國A股神話般狂升，依然讓外國的機構投資者趨之若鶩，包括恆地主席李兆基私人名下的兆基財經、匯控和高盛等五十多家金融機構，合共獲批超過七百億元人民幣的投資額度。

當然，QDII也好，QFII也好，到目前為止，中國中央政府依然是摸著石頭過河，控制得很嚴。因此，兩者對內地及海外股市的影響，依然不算很大

A股 / B股 / H股 / S股 / N股 / G股A-share / B-share / H-share / S-share / N-share / G-share

中國的股市分A、B股，查實A股的正式名稱是人民幣普通股票，是只供內地居民投資的、由國內企業發行、在上海 或深圳 證券交易所買賣的股份，以人民幣交易；除了擁有QFII資格者，境外人士不得參該市場。

B股的全稱，則為人民幣特種股票。雖然同樣是國內企業、在國內上市，但在上海掛牌的B股是以美元 結算，而深圳的則以港元結算。B股原先專供境外的投資者購買，二OO一年起，也開放予內地居民，准許他們用自己戶口內的外幣存款參與買賣。惟B股開放不等於H股也開放，理論上，內地居民其實不可帶錢來港開戶口、炒H股。

在香港上市的國企，取HONG KONG的字首，所以被喚作H股；同樣道理，在紐約 市的中國企業便叫N股；在新加坡 上市的，則叫S股。而已發行B股的企業，由於已有籌集外資的渠道，故不可再發行H、N、S股。

以前，國有企業上市時，政府為嚴防國家資產流失，常常會保留七成股權不賣，即使上市後，這些非流通股份也不能減持；售予公眾、可自由轉讓的，則為流通股份，這就是所謂的股權分置。
惟一間公司有七成股本都不可以賣，還算是上市公司嗎？近年來，中國政府推行股權分置改革，將所有股份都改為流通股份，有助自己減持一些沒有戰略意義的國有企業股權。為方便識別，完成股權分置改革的股份，便稱之為G股。

而香港股市的A、B股則可謂是歷史遺物。上世紀八十年代初，中英開始談判香港前途後，香港有些上市企業便推出所謂的A、B股，太古就是其中一個例子。今日市場上有太古A(19)及太古B(87)，兩者投票權相等，但太古B的面值只是太古A的五分之一。

很明顯，當年的大股東對香港前途沒信心，但又想長期控制太古這家企業，於是便推出A、B股。當時的設想是，他們一方面可以賣掉A股套現，另一方面，大股東只持有市值小的B股，所費不多，卻依然可以控制太古。

像這樣的A、B股，僅是香港歷史的一章。

股價必升

做億萬富豪，最容易的方法，是靠繼承遺產，可惜只有少數人有幸。不幸地，我父母的財富，仿如全球暖化下的冰川，不斷蒸發掉，傳到我這一代時，已涓滴全無。當然，不做億萬富翁也有好處，不是嗎？我便從無做億萬富豪的野心。

即使只是成為百萬富翁，亦從來不是我的首要目標。我說的貨幣當然是美元，非印尼 盾或菲律賓披索。我認為有一百萬美金，已足夠退休，並曾付諸實行，慶祝一番。事實上，我至少退休過三次，首度是四十來歲的事，之後愈來愈密。

可惜一百萬美元不足以支持我過紙醉金迷的生活，被迫再度工作。到我結婚並育有四名子女，不容許我在金錢上再任性。如今年逾七十，仍然要繼續挨騾仔。

股市其實甚易預測，只要看過它如鐘擺般，由一端擺往另一端，便不會再大驚小怪，這亦是我多次退休的原因之一。

在新加坡 時， 我曾經負責撰寫證券分析報告， 名為花莎通訊（ F r a s e r s C i r c u l a r ） ，它可算亞洲市場評論的先驅。有一次，我撰文批評新加坡政府，被政府指控言過其實，告上法庭。在新加坡，批評政府幾乎等同犯了死罪，而政府的撿控亦大多獲得勝訴。不過，其中一名證人在庭上宣誓作證時，表示我的推介至少九成正確，令我深感自豪。

股市易測，惟短線走勢無跡可尋。此外，評個別股票表現易過預測大市或指數。當然，恆生指數比較容易估計，因匯豐佔其比率高達三成半，匯豐長線前景亦預測得到，每日走勢就無謂猜測。因有匯豐支撐，股市整體必漲無疑。

股價長升，最主要是因保留溢利起催化作用，而通脹更令升勢穩步上揚。我們長期活在通脹中，只有短暫時間處於通縮。通縮期物價下跌，生活更形艱難，引來的社會問題，更令政府大為頭痛。政府如能控制經濟，定會不惜代價令通脹重臨。

保留溢利令公司有本錢擴展版圖，增加資產，惟僅限於那些公道亦很認真的公司，仍有很多公司不符此標準。通脹重現香江，政治上有利。但那些早早發財的世家，以及持大量現金按兵不動的人，未必歡迎通脹。

股票的內在價值必增，卻並非一條直線向上升，總會有波動，股價亦言，並無一定標準，視乎公司、業務、全球及本土經濟、投資者的期望和憂慮，對航道只會有少許影響。至於利息、油價更屬微不足道，可以不理。

另一主要原素，是購買力度。據我經驗，股市去到極點，會否轉向，這是決定性因素。股市下挫，轉捩點正是出現極度超買。當的士司機、傭工、甚至閣下的愛犬，俱認為股市必升，危機已然迫在眉睫。六次大跌市，五次出現此狀況，至於僅餘的一次，我忘記了有否發生，只計五次，純粹不想說錯。而當機構投資者及經紀警告股市會下挫，建議公眾持有現金，表示變動在即，反而是入市時機。碰上大市牛皮，乏人入市，正好大舉出擊投資，假若你儲錢以備不時之需，那時候就是動用的時機。

蜂蜜減肥

蜂蜜是一種天然的營養品，它包含可以燃燒人體能量的優質糖分、維生素以及礦物質等。在一日三餐中，只要加入一些蜂蜜，就可以避免脂肪在人體中積聚下來。

蜂蜜具有優良的殺菌效果與解毒效果，它有助於把體內積聚下的廢物排出體外，使全身的新陳代謝功能得到改善，使得那些由於不能很好地消耗而在體內積聚下來的多餘脂肪作為能量而得到燃燒。蜂蜜的糖分如能從胃運送到血液中，就會變成能量，很快地消除疲勞。由於血糖值的上升，空腹感也說消失了。

如何用蜂蜜減肥呢？如果你想試試，可以按下列方法去做。

早飯以前可以在喝水時加入蜂蜜，午餐與晚餐時則吃少量的粥。一般人在吃蜂蜜兩天後就感覺到身體輕鬆，心情愉快。五天以後可以吃麵條等容易消化的東西，然後慢慢恢復原來的飲食。

採用這樣的減肥方法，許多人在３天以內就減肥３公斤。其次，便秘的症狀以及焦慮不安的感覺也可以消除。

不過，蜂蜜減肥也有注意事項。由於水份有利於人體的新陳代謝，因此，我們應該經常喝水。但應該控制含有咖啡因與鞣酸的飲料和酒類，以免對內臟產生刺激，香煙也應該禁止。

蜂蜜可以消除人體內的垃圾，使人體恢復原來的新陳代謝功能，它實在是價廉物美的減肥食品。

註：以上是常見的蜂蜜減肥法，但這種減肥方法在營養均衡方面很欠缺，很容易反彈，且不利健康，我們建議蜂蜜減肥只需在清晨起床時喝一杯淡蜂蜜水，或在每餐前30分也喝一杯，蜂蜜減肥主要的功能是在改善便秘與平衡血糖，蜂蜜減肥對因便秘而引起肥胖的人特別有效。

【中國食療網】

因 為 ． 愛

疑 似 藝 人 的 淫 褻 照 片 ， 弄 得 滿 城 風 雨 。 對 於 照 片 中 涉 及 的 女 性 ， 我 深 表 同 情 ， 唯 一 可 做 的 ， 是 不 再 把 那 些 照 片 擲 出 去 。 落 井 下 石 ， 真 的 不 好 。 但 在 這 事 上 ， 我 想 到 另 一 些 細 碎 。

為 什 麼 在 這 件 事 上 ， 陳 先 生 會 被 社 會 大 力 地 抨 擊 呢 ？ 情 到 濃 時 ， 將 那 些 肉 帛 相 纏 拍 下 照 片 ， 有 何 不 可 ？ 那 些 口 交 的 照 片 ， 不 都 是 我 們 為 了 取 悅 愛 人 而 做 的 嗎 ？ 我 就 不 信 當 今 男 女 ， 做 愛 時 還 禮 貌 周 周 ， 穿 衣 共 寢 。 問 題 只 是 ， 現 在 照 片 流 傳 開 來 ， 他 們 又 是 公 眾 人 物 ， 才 落 得 如 斯 田 地 。 男 的 固 然 慘 烈 ， 現 在 恍 如 過 街 老 鼠 ， 重 出 江 湖 都 不 知 何 月 日 了 ， 女 的 更 是 傷 亡 慘 重 ， 尤 其 已 是 一 子 之 母 的 她 。 但 這 種 結 果 ， 有 誰 可 以 預 視 呢 ？ 當 初 愛 得 癡 情 ， 怎 想 到 拍 下 那 批 供 己 鑑 賞 的 情 慾 照 片 ， 今 天 竟 成 了 市 民 茶 餘 飯 後 的 一 盞 茶 。

怪 不 了 人 的 ， 要 怪 ， 只 因 為 愛 得 盲 目 了 ， 當 初 不 懂 保 護 自 己 。 但 當 你 遇 到 那 個 自 以 為 找 了 半 生 ， 終 碰 到 的 Mr. Right 時 ， 你 還 能 清 醒 做 人 ， 笑 看 風 雲 變 嗎 ？ 你 都 一 早 沉 淪 下 去 了 。 我 們 在 情 海 ， 都 氣 ， 都 甘 願 為 了 看 到 對 方 的 笑 臉 ， 而 卑 躬 屈 膝 ， 甚 至 犧 牲 。 他 / 她 就 是 你 的 太 陽 ， 你 隨 對 方 的 軌 道 運 行 。 那 刻 你 根 本 不 會 想 到 日 後 情 變 的 種 種 ， 戀 愛 是 大 過 天 的 。 被 出 賣 或 背 叛 ， 總 得 在 事 後 才 覺 悟 ， 當 然 ， 是 回 不 去 了 ， 我 們 為 此 而 付 上 沉 重 的 代 價 。

我 們 從 跌 宕 中 站 起 來 ， 再 邁 步 向 前 ， 這 頭 萬 般 的 愛 恨 悔 恕 ， 不 也 是 讓 我 們 都 有 所 得 嗎 ？ 因 情 海 翻 波 而 帶 來 的 生 活 厄 運 ， 到 處 皆 是 ， 只 要 能 重 新 爬 起 來 ， 陽 光 還 是 會 耀 你 的 。

(黎華)

網頁： http://whocareaboutme.blogspot.com

鈔票易蒸發

我現在有資格被叫做百萬富翁，但為時不是很長，在八十年代，我才首次晉身百萬富翁之列。其實我一向不太熱衷此道，直至五十歲成家立室，要儲子女教育經費，才驅使我努力儲蓄。


我非視富貴如浮雲，惟既無家累，自然欠缺動機。其實我入息算是豐厚，然而開支一樣不菲。就算銀行戶口有一百萬元，也只是曇花一現。每當儲到一定數目，覺得已經夠日後生活的時候，而且可以利用積蓄錢生錢，我便會嘗試退休，前後至少試過三次。

想做百萬富翁的心，人皆有之，但在我年少時，這是一個遙不可及的夢想。廿一歲時我立下宏願，每長一歲，年入要多一百英鎊，到三十歲時，我要每年賺三千英鎊。

結果我廿四歲便達標，年入逾二千四百英鎊，故這已由目標變成起點。當然，二千四百英鎊的年薪只等如今日月入三千港元，不單難以維生，更有資格申報救濟金。

我成為投資股票的死硬派，和此有一定關係。若我只存錢入銀行或買債券，身家不會有什麼長進。如投資優質藍籌股，資金肯定大有斬獲，不用著力在股市撈底，摸頂亦不用愁。假如過於謹慎行事，為保本而投資債券或定息工具，收入微不足道。

金錢往往自然蒸發，速度更愈來愈快，大家從我的生活經驗中，應該清楚感受到。過去七年，港元能夠保值，個別物業更升值，有的則貶了值，尤以多層大廈單位為甚，原因是大部份投資其實是買了磚頭水泥，這當然會貶值，升值的只有地價。

既然香港有這麼多百萬富翁，個別人士財富更數倍於此，股市又怎可能會下跌呢？我記得花旗集團曾評估過，香港有逾八萬人持一百萬美元以上的淨資產，折合港幣七百八十萬。我很多讀者也坐擁一百萬美元以上的投資組合，就算你目前無，假以時日一定有。

我的投資目標，是平均年增長一成半，資金每五年便可翻一番，這絕對做得到。不過，當中計及派息，若要用股息，達標機會大為縮減。雖然過去數年代表股市的恆生指數下跌，我衷心相信很多讀者做到這個成績。依據我的投資法則，配合你的個人選擇，加以改善，更分分鐘能超標。

當然，資本與日俱增，要保持高回報，益發困難，這和如何分配投資無甚關係，只是錢愈多便愈傾向過於謹慎。假如有五千萬元身家，自然不會熱衷冒險，怕招致損失。但若投資得法，不炒出炒入，仍應該可以達到上述增幅。

不過，有些投資者身家多到一世也用不完，然而為了下幾代，仍想搏取最高回報。幸好我不是這類人，惟很多這類型的投資者，一窩蜂買入了近來熱門的對沖基金 。

對沖基金面世日子尚淺，統計數據不易尋，就算有，也不太可靠。其實對沖基金是基金經理欺騙客戶，以賺取高昂費用的漂亮藉口。這批客戶以為自己買了時髦產品， 在酒會誇誇其談對沖基金之表現，以示身家雄厚，很多人就是喜歡轉彎抹角的吹噓自己的財富。希望各位百萬富翁，不要墮入這個陷阱，讓資本一步步增值，以免鈔票受日益貶值的威脅。

何不做百萬富翁

喂！百萬富翁！當然是說你。最近有報導，謂香港有廿七萬四千個百萬富翁，佔人口百分之四，比例非常高，我肯定半數讀者有份。

要做百萬富翁，有兩個途徑：其一是家山有福，留下一千萬元遺產給你，並旨望你成年前仍未花光；假如你出身寒微，惟有省吃儉用，靠慢慢增加儲蓄，而這是較佳的方法。

身家數以百萬計的人，會小心翼翼保存財富，但這樣未必讓他能盡得其利，甚至更容易抵受不住誘惑。當然，也有人能藉此創富，況且家境較富裕的，能負擔得起學費，故家中小皇帝能得到最佳教育。

然而，我相信由零開始的，將獲較佳戰利品，因他過慣了儉樸的生活，不大可能改變，積蓄會不斷增長。當收入日益上升，他會好好利用，以備將來有安穩的生活。縱使起了貪婪之念，他也不會容許資本萎縮。

富有的投資者，如非揮霍無道，則多傾向保本，聽從那些銀行家及個人理財顧問的意見，把大部份財產存入銀行及買債券。在短暫的通縮期，這是正確方法，但大部份時間，或許十年有七年，這樣做等同限制了資本為閣下服務，雖然有保本之效，惟同時為閣下的投資回報封了頂。

我經常聽到人說「現金是王」（Cash is King），我一直深感詫異，因股市至少有七成時間是上升的，現金卻只會紋風不動。假如投資在股票市場，平均每年至少賺一成至成半，肯定勝過持現金或債券的回報。當然，精明的投資者碰上跌市，存現金或買賣債券不失為短期應變之法。不過，保存過量現金並不明智，只因無法肯定股市去向，一直不投資，便白白浪費其增值潛力。

以香港目前的市場環境看，刻下很多焦慮不安的賭徒，已經失去了耐性，離棄了香港股市。

當發覺股市已升至過高水平，亦要小心應對，不要過早行動。最佳方法是逐步減持部份股價過高的股票，如股市繼續向好，才再沽出其餘的股票。若股市一如所料下瀉，之前拋售的已然下跌，則不妨買回。

要獲得第一個一百萬，投資策略並非首要，關鍵反而是精心的儲蓄計劃。投資的奇謀妙計，不是偶一為之的幸運，真正致富方法，是把本金不斷累積，投資在證券上，賺取穩定的收入，讓資金增值。將部份資本買增長股，你會看到長線回報的好處。但我當然不是指美國 那些所謂增長股，它們其實充滿投機成份。累積到一千萬元財富的話，應全數運用，每年賺一成，也有一百萬元。但有一千萬身家卻只投資一百萬元，就算相當好運，回報高達五成，也只是五十萬元，其餘存入銀行的，如有五釐息，可賺到四十五萬元，加起總數才九十五萬元。而且搏五成回報的投資，肯定有風險，並不可靠。

要做百萬富翁，一點也不困難，何不放膽一試，遲起步也不成問題。

理財第一波：點解要買壽險 ？

大 家 購 買 人 壽 保 險 時 ， 有 沒 有 考 慮 原 因 呢 ？

人壽 保 險 的 作 用 就 是 當 受 保 人 去 世 後 ， 他 的 後 人 可 以 得 到 一 筆 資 金 去 應 付 生 活 所 需 ，例 如 支 持 子 女 及 父 母 的 生 活 。 畢 竟 生 命 是 有 價 值 的 ， 因 此 首 要 的 條 件 是 保 障 。 與 旅遊 、 意 外 等 保 險 不 同 的 是 ， 人 壽 保 險 的 條 款 比 較 簡 單 ， 一 般 是 離 世 ， 及 不 是 在 投 保後 首 一 或 兩 年 內 自 殺 ， 受 益 人 便 可 以 得 到 賠 償 。

未 來 開 支 定 保 額

至 於 保 額 要 多 大 ， 則 視 乎 各 人 需 要 ， 如 果 你 現 在 有 300 萬 元 的 按 揭 未 償 還 ， 及 要 在 未 來 日 子 支 付 子 女 育 開 支 及 生 活 費 ， 以 現 價 計 算 應 該 是 400 萬 元 ； 又 如 果 你 已 有 100 萬 元 淨 資 產 ， 你 便 要 購 買 600 萬 元 保 障 額 的 保 險 。

人壽 保 險 大 致 上 分 為 儲 蓄 （ 或 投 資 ） 及 定 期 兩 大 類 ， 前 者 一 般 保 費 較 高 ， 後 者 保 費 較低 ， 如 果 資 金 有 限 ， 你 可 以 考 慮 後 者 。 由 於 保 障 是 大 前 提 ， 你 要 以 有 限 的 資 金 ， 去買 最 大 的 保 額 。

定 期 人 壽 保 險 通 常 只 保 障 到 投 保 人 70 至 80 歲 ， 與 一 般 有 儲蓄 成 份 的 保 險 可 保 至 100 歲 不 同 。 此 外 ， 由 於 有 儲 蓄 成 份 的 保 險 有 回 報 ， 因 此 通 常在 投 保 一 段 時 間 後 ， 視 乎 回 報 ， 便 不 用 再 交 保 費 ， 而 保 障 可 延 續 至 終 生 （ 即 100 歲） 。

保 險 是 風 險 轉 移

於 是 問 題 便 來 了 ， 如 果 自 己 有 一 定 的 資 產 ， 在 過 了 要 支 持 家 人 生 活 的 高 期 ， 子 女 已 成 年 ， 物 業 也 供 滿 ， 父 母 可 能 已 去 世 ， 於 是 便 未 必 有 需 要 購 買 高 保 額 的保 險 ─ ─ 除 非 你 想 剩 下 一 大 筆 金 錢 給 後 人 。 高 保 額 的 保 險 ， 即 高 保 費 ， 可 能 會 影 響你 現 在 的 生 活 水 平 ； 如 果 其 回 報 不 理 想 ， 更 會 影 響 你 的 退 休 生 活 。

另 外 ， 如果 要 購 買 有 儲 蓄 或 投 資 成 份 的 保 險 ， 你 也 當 留 意 每 年 公 佈 的 回 報 。 如 果 回 報 比 不 上你 自 己 的 投 資 ， 例 如 只 及 銀 行 的 定 期 存 款 ， 那 麼 可 能 應 只 購 買 保 險 的 保 障 部 份 ， 而不 包 括 投 資 那 部 份 。 當 然 ， 如 果 你 不 是 投 資 高 手 ， 那 麼 也 可 考 慮 找 保 險 公 司 代 勞 ，使 你 的 家 人 有 所 保 障 。

很 多 問 題 是 出 自 買 了 不 合 適 的 保 險 ， 例 如 保 額 過 高 或過 低 ， 及 或 是 條 款 不 合 適 。 保 險 是 風 險 轉 移 的 工 具 之 一 ， 要 是 處 理 不 當 ， 風 險 轉 移不 了 ， 但 保 費 卻 白 白 付 出 。

香 港 浸 會 大 學 會 計 及 法 律 系 講 師 李 兆 波

理財第一波: 置業投資

近 來 樓 市 蓬 勃 ， 不 少 朋 友 向 我 發 電 郵 ， 看 看 我 對 置 業 投 資 的 意 見 。 一 般 來 說 ， 成 年 人 的 人 生 有 幾 項 理 財 大 事 ： 置 業 、 婚 姻 、 子 女 、 醫 療 、 退 休 。 置 業 是 不 少 人 夢 想 ， 我 會 在 未 來 幾 個 星 期 ， 談 談 置 業 的 理 財 問 題 。

置 業 的 目 的 有 二 ： 一 是 居 住 ； 二 是 投 資 。 可 以 說 ， 置 業 是 一 般 人 一 生 最 大 的 投 資 之 一 ， 曾 有 朋 友 路 過 一 個 有 示 範 單 位 的 商 場 ， 在 毫 無 準 備 下 便 購 買 了 一 個 單 位 ， 後 來 才 知 道 自 己 付 首 期 時 要 向 家 人 借 貸 ， 以 後 每 月 供 款 也 十 分 吃 力 。 他 更 未 有 考 慮 置 業 後 要 付 的 管 理 費 、 差 餉 、 地 租 等 費 用 。

半 世 工 作 為 供 樓
我 亦 有 一 位 很 特 別 的 朋 友 ， 他 置 業 時 帶 了 律 師 、 建 築 師 、 土 木 工 程 師 、 測 量 師 及 會 計 師 等 專 業 人 士 ， 到 銷 售 地 盤 一 起 給 予 意 見 ， 他 不 會 貿 然 做 決 定 ， 更 搜 集 有 關 物 業 附 近 地 區 未 來 發 展 及 學 校 網 的 資 料 。 為 甚 麼 呢 ？ 因 為 置 業 是 影 響 不 少 人 多 年 的 理 財 決 定 ， 除 非 你 不 造 按 揭 ， 否 則 一 般 的 按 揭 期 長 達 20 年 ， 是 一 生 工 作 年 日 的 一 半 。

大 家 有 否 留 意 ， 賣 地 時 發 展 商 多 是 派 遣 很 高 級 的 行 政 人 員 ， 甚 至 是 主 席 出 馬 去 投 地 ， 而 投 地 時 又 會 密 切 留 意 地 價 對 利 潤 及 回 報 的 影 響 ， 事 前 都 有 一 大 隊 專 業 人 士 作 計 算 ， 因 為 一 塊 土 地 的 發 展 ， 對 集 團 未 來 數 年 的 業 績 有 相 當 大 的 影 響 。

作 好 準 備 才 行 動
同 樣 ， 我 們 是 買 樓 ， 不 是 買 蔬 菜 ， 要 慎 重 行 事 。 除 非 你 已 有 數 億 元 身 家 ， 否 則 置 業 是 重 大 決 定 。 律 師 朋 友 可 以 給 予 你 有 關 大 廈 公 契 、 責 任 及 保 險 條 款 等 問 題 的 意 見 ； 建 築 師 及 土 木 工 程 師 會 給 予 設 計 及 建 築 水 準 方 面 的 評 語 ； 會 計 師 可 以 就 按 揭 計 劃 及 付 款 細 則 作 出 建 議 ； 測 量 師 可 以 提 供 估 價 的 資 料 。 如 果 置 業 者 有 此 準 備 ， 出 錯 的 機 會 自 然 大 減 。

置 業 者 如 果 只 集 中 於 裝 修 及 風 水 等 事 後 問 題 ， 將 來 有 關 物 業 及 付 款 上 出 了 甚 麼 亂 子 ， 實 在 不 要 怨 天 尤 人 。

置 業 帶 來 不 少 好 處 ， 也 為 你 帶 來 很 大 滿 足 感 ─ ─ 你 有 自 己 的 天 地 ， 任 何 時 候 也 可 無 拘 無 束 地 看 影 碟 、 閱 讀 、 洗 衣 及 沐 浴 。 除 非 你 是 在 物 業 周 期 頂 峰 時 置 業 ， 即 使 物 業 有 折 舊 問 題 ， 你 有 否 留 意 ， 長 遠 來 說 物 業 的 價 格 在 扣 除 通 脹 後 ， 仍 然 是 上 升 的 ， 正 因 如 此 ， 不 少 人 都 說 自 住 的 物 業 可 以 購 買 。

如 果 是 租 屋 ， 你 有 機 會 經 常 為 搬 屋 而 煩 惱 ， 也 不 能 有 自 己 的 裝 修 。 置 業 也 可 避 免 因 租 金 大 幅 上 升 ， 而 令 居 住 成 本 增 加 ， 是 風 險 管 理 的 一 種 ， 因 為 物 業 是 現 在 以 固 定 的 價 格 去 取 得 居 住 權 ， 再 同 時 分 期 付 款 ─ ─ 當 然 ， 利 息 的 支 出 是 可 變 的 。

買 樓 有 槓 桿 效 應
我 曾 分 析 過 ， 以 投 資 回 報 去 支 付 租 金 及 物 業 ， 對 比 於 其 他 投 資 產 品 的 回 報 問 題 。 不 過 ， 如 果 你 不 是 投 資 高 手 ， 經 常 因 選 錯 股 或 是 入 錯 市 而 蝕 本 ， 又 可 能 因 花 費 大 而 沒 有 儲 蓄 ， 投 資 物 業 便 成 了 強 迫 性 的 投 資 。 所 謂 爛 船 也 有 三 斤 釘 ， 在 十 多 廿 年 後 ， 沒 有 其 他 投 資 及 儲 蓄 的 人 也 會 有 物 業 一 伙 ， 作 為 退 休 資 產 的 一 部 份 。

購 置 物 業 時 ， 通 常 是 不 會 付 出 十 足 本 金 的 ， 於 是 要 向 銀 行 借 貸 。 物 業 按 揭 的 每 月 供 款 ， 包 括 本 金 及 利 息 。 本 金 是 投 資 的 一 項 ， 而 利 息 是 因 你 本 金 不 足 而 要 付 出 的 代 價 ， 是 一 去 不 返 的 支 出 。 因 此 物 業 的 增 值 能 力 ， 很 視 乎 本 金 的 升 幅 ， 不 過 ， 你 只 是 付 出 了 很 小 部 份 的 本 金 ， 於 是 物 業 價 格 的 升 幅 ， 會 帶 來 很 大 的 槓 桿 效 應 。


勿 擔 心 無 屋 可 住
例 如 500 萬 元 的 物 業 ， 首 期 三 成 即 150 萬 元 ， 如 果 物 業 有 20% 升 幅 ， 升 至 600 萬 元 ， 不 計 利 息 、 律 師 費 、 印 花 稅 等 支 出 ， 回 報 率 是 66% （ 100 萬 元 ÷ 150 萬 元 ） ， 這 正 是 投 資 物 業 最 引 人 入 勝 之 處 。

很 多 時 置 業 衍 生 的 問 題 是 購 入 價 過 高 ， 很 快 便 像 抽 新 股 跌 破 招 股 價 般 ， 跌 破 購 入 價 ； 購 入 了 不 稱 身 即 過 大 的 物 業 ， 令 自 己 的 負 擔 過 重 ； 又 或 是 在 購 買 前 未 有 計 算 風 險 ， 在 經 濟 逆 轉 時 無 力 供 款 ， 因 此 置 業 應 是 在 價 格 處 於 低 位 及 向 上 的 周 期 ， 而 不 是 價 格 已 很 高 而 令 人 擔 心 無 屋 可 住 之 時 。

聯 儲 局 突 然 減 息 ， 香 港 銀 行 亦 跟 隨 ， 不 少 人 視 現 在 是 投 資 物 業 的 好 時 機 。 既 然 是 投 資 活 動 ， 理 應 作 出 仔 細 分 析 ， 一 如 分 析 股 票 及 基 金 一 樣 。 很 多 人 在 置 業 前 沒 有 做 功 課 ， 除 了 要 在 財 務 、 建 築 、 法 律 上 作 出 相 當 的 微 觀 了 解 ， 你 有 沒 有 充 份 了 解 較 宏 觀 的 資 訊 ， 如 物 業 所 在 地 過 往 及 未 來 的 土 地 供 應 、 樓 宇 的 供 應 、 經 濟 增 長 、 利 率 走 勢 、 政 府 的 政 策 、 你 工 作 行 業 的 薪 金 升 幅 與 穩 定 性 ， 及 其 他 買 家 的 購 買 力 。

香 港 的 土 地 十 分 珍 貴 ， 土 地 供 應 受 政 府 政 策 影 響 很 大 ， 土 地 可 以 由 私 人 土 地 購 入 或 交 換 ， 亦 可 透 過 土 地 拍 賣 ； 如 果 土 地 的 用 途 不 同 ， 發 展 商 要 補 地 價 ， 其 快 慢 便 影 響 了 供 應 ； 除 了 土 地 ， 發 展 商 需 要 時 間 去 建 造 樓 宇 ， 再 而 推 盤 ， 由 於 過 程 有 快 有 慢 ， 於 是 出 現 因 供 求 不 平 衡 而 引 起 的 樓 價 波 動 。


股 市 逆 轉 影 響 樓 市
你 有 否 留 意 差 餉 物 業 估 價 署 及 地 政 署 的 年 報 及 報 告 ， 內 有 不 少 有 關 各 區 土 地 及 物 業 供 應 的 資 料 。 一 些 物 業 代 理 亦 會 發 表 類 似 報 告 ， 有 了 此 等 資 訊 ， 你 便 可 以 分 析 有 關 物 業 投 資 的 升 值 潛 力 。 港 島 的 供 應 較 少 ， 樓 價 自 然 較 高 ； 新 界 區 有 大 量 土 地 及 樓 宇 供 應 ， 升 幅 當 然 會 較 低 。

經 濟 增 長 會 影 響 買 家 對 物 業 的 需 求 ， 近 日 股 市 調 整 ， 買 家 的 決 定 便 趨 於 審 慎 。 去 年 股 市 興 旺 ， 市 民 從 中 獲 利 不 少 ， 加 上 薪 金 上 升 ， 自 然 會 增 加 對 物 業 的 需 求 。

評 估 未 來 免 受 衝 擊
你 又 有 否 考 慮 利 率 走 勢 ， 除 非 你 不 是 以 借 貸 去 購 買 物 業 ， 否 則 利 率 上 升 會 影 響 你 的 負 擔 能 力 。 現 在 似 乎 是 減 息 居 多 ， 但 置 業 是 20 年 的 借 貸 ， 利 率 走 勢 不 能 不 理 會 。 你 亦 要 評 估 你 的 薪 金 走 勢 ， 現 在 能 負 擔 並 不 代 表 將 來 能 負 擔 ， 因 為 你 在 未 來 20 年 的 狀 況 ， 會 隨 你 建 立 事 業 及 家 庭 而 有 所 改 變 。 兒 女 出 生 、 失 業 、 病 患 、 親 人 離 世 ， 皆 對 你 構 成 一 定 影 響 。 盲 目 置 業 而 沒 有 宏 觀 及 微 觀 的 分 析 ， 自 然 會 在 外 圍 經 濟 波 動 及 自 身 財 務 改 變 時 受 到 衝 擊 。

租 樓 不 一 定 等 如 幫 人 供 樓 ， 原 因 是 加 數 方 面 的 問 題 。

之 前 的 文 章 說 過 ， 置 業 是 居 住 問 題 ， 也 是 投 資 行 為 。 要 居 住 可 以 租 樓 、 租 酒 店 ， 而 投 資 可 選 擇 物 業 、 股 票 、 外 幣 、 債 券 、 基 金 等 。 租 樓 是 否 等 如 幫 人 供 樓 ， 可 以 從 支 出 方 面 去 分 析 。

以 一 個 市 區 700 多 呎 單 位 為 例 ， 樓 價 430 萬 元 ， 按 揭 息 率 3 厘 ， 每 月 供 款 16693 元 。 首 8 年 ， 每 月 利 息 支 出 7500 至 5000 元 （ 隨 時 間 而 減 少 ） 。 另 業 主 要 付 管 理 費 、 差 餉 及 地 租 ， 每 月 約 2100 元 ， 加 上 裝 修 的 折 舊 支 出 約 1600 元 （ 以 20 萬 元 分 10 年 攤 還 ） ， 每 月 供 樓 總 支 出 是 7500 + 2100 + 1600 元 =11200 元 。 如 果 以 每 月 13500 元 租 出 ， 總 供 樓 成 本 比 收 租 低 ， 本 金 沒 有 計 算 在 內 ， 因 為 此 乃 投 資 ， 不 是 支 出 ； 亦 未 有 加 入 律 師 費 、 代 理 費 及 印 花 稅 。

供 樓 額 外 支 出 多
如 果 息 率 不 變 ， 到 第 8 年 時 ， 每 月 總 供 樓 支 出 是 5000 + 2100 + 1600 元 =8700 元 。 減 少 的 原 因 是 利 息 支 出 少 了 ， 供 樓 顯 得 更 吸 引 。 遇 上 銀 行 加 息 ， 例 如 最 優 惠 利 率 加 至 7 厘 ， 按 揭 息 率 是 4 厘 ， 首 8 年 每 月 利 息 支 出 增 至 6900 到 1 萬 元 。 每 月 總 供 樓 成 本 是 10000 + 2100 + 1600 元 =13700 元 ， 比 租 金 高 。 息 率 越 升 ， 利 息 支 出 越 大 ， 租 樓 便 可 能 更 化 算 ， 因 為 業 主 要 承 擔 不 少 的 額 外 支 出 。


最 緊 要 跑 贏 通 脹
在 計 算 時 ， 必 須 分 清 楚 那 些 是 一 去 不 返 的 支 出 ， 那 些 是 投 資 。 只 以 每 月 按 揭 供 款 與 租 金 比 較 並 不 合 適 ， 因 為 按 揭 以 外 尚 有 很 多 支 出 未 有 計 算 。 當 中 利 息 佔 很 大 比 例 ， 可 考 慮 借 少 一 點 降 低 利 息 支 出 ， 令 置 業 變 得 更 吸 引 。

透 過 本 文 ， 希 望 令 大 家 知 道 在 供 樓 支 出 中 ， 利 息 是 如 租 金 般 花 費 掉 ， 很 多 人 以 為 租 金 是 支 出 ， 供 樓 不 是 ， 在 財 務 上 是 一 個 不 小 的 錯 誤 。 當 然 ， 數 字 歸 數 字 ， 搬 屋 的 花 費 及 時 間 是 無 法 計 算 的 。 只 要 你 了 解 全 盤 計 劃 ， 置 業 或 租 樓 都 不 是 問 題 ， 只 要 有 好 的 投 資 回 報 ， 能 跑 贏 通 脹 便 是 了 。

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首 先 在 此 祝 賀 各 讀 者 身 體 健 康 ， 因 為 在 理 財 上 沒 有 健 康 ， 便 沒 有 金 錢 。 「 人 若 賺 得 全 世 界 ， 賠 上 自 己 的 生 命 ， 有 甚 麼 益 處 呢 ？ 」 最 近 銀 行 頻 頻 減 息 ， 大 家 在 置 業 時 通 常 會 留 意 罰 息 期 的 長 短 ， 及 罰 息 的 息 率 ， 有 做 按 揭 的 讀 者 又 有 否 注 意 ， 利 率 變 動 時 銀 行 的 做 法 。 銀 行 一 月 宣 佈 減 息 時 ， 一 般 是 下 一 期 即 二 月 便 生 效 ， 但 亦 有 個 別 銀 行 是 在 三 月 才 生 效 ， 借 貸 人 無 奈 多 付 了 數 百 元 。 相 反 ， 亦 有 可 能 在 加 息 時 很 快 便 生 效 ， 出 現 了 如 油 價 般 加 快 減 慢 的 情 況 ， 金 融 管 理 局 及 消 費 者 委 員 會 實 應 加 以 研 究 。

按 息 增 減 要 計 清
以 借 100 萬 元 及 10 年 的 按 揭 為 例 ， 原 本 的 息 率 是 4% ， 月 付 10124.5 元 ， 減 息 0.75% ， 每 月 可 少 付 352 元 ， 月 供 減 至 9,771.9 元 ， 總 利 息 也 少 付 了 42,313 元 。 如 果 加 息 0.25% ， 貸 款 者 要 每 月 多 付 119 元 ， 總 利 息 共 多 了 14,308 元 （ 表 1 ） 。 除 了 供 款 期 數 不 變 ， 當 利 率 增 減 時 ， 有 銀 行 採 用 每 期 供 款 額 不 變 的 方 式 ， 在 減 息 時 ， 你 供 的 本 金 多 了 ， 供 款 期 短 了 ， 總 利 息 也 減 少 。 加 息 時 ， 你 付 的 本 金 少 了 ， 供 款 期 及 總 利 息 也 增 加 （ 表 2 ） 。

再 以 借 100 萬 元 為 例 ， 原 利 率 是 4% ， 月 供 10124.5 元 ， 還 款 期 10 年 ， 減 息 0.75% ， 至 3.25 厘 ， 供 款 仍 是 一 樣 ， 還 款 期 減 至 115.1 個 月 ， 總 利 息 少 付 了 近 50,000 元 。 如 果 加 息 0.25% ， 還 款 期 增 至 121.8 個 月 ， 總 利 息 多 付 了 近 18,000 元 。



貸 款 越 多 ， 情 況 越 明 顯 。 固 定 年 期 及 固 定 供 款 ， 在 加 息 及 減 息 時 的 每 月 供 款 及 總 利 息 的 變 化 並 不 一 樣 。 我 建 議 在 貸 款 時 多 查 詢 及 仔 細 看 一 看 有 關 條 款 。
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代 理 佣 金 知 多 少 ？
去 年 樓 市 暢 旺 ， 不 少 發 展 商 藉 機 推 出 新 盤 ， 除 了 物 業 代 理 落 力 促 銷 外 ， 部 份 發 展 商 亦 有 自 己 的 銷 售 隊 伍 協 助 推 銷 。 究 竟 經 物 業 代 理 轉 介 ， 和 直 接 跟 發 展 商 的 營 業 員 購 買 物 業 ， 之 間 有 沒 有 分 別 呢 ？ 據 行 內 的 做 法 ， 購 買 一 手 物 業 ， 由 於 發 展 商 於 推 新 盤 前 已 跟 物 業 代 理 協 議 佣 金 銀 碼 ， 所 以 買 家 一 般 都 不 需 額 外 支 付 經 紀 佣 金 ， 但 議 價 空 間 也 因 此 而 變 得 狹 窄 。 反 之 ， 若 買 家 直 接 跟 發 展 商 的 營 業 員 購 買 ， 由 於 省 卻 了 部 份 經 紀 佣 金 ， 因 此 有 機 會 得 到 一 些 優 惠 ， 筆 者 的 朋 友 便 有 此 經 驗 。

不 經 中 介 人 省 佣 金
朋 友 甲 曾 跟 某 物 業 代 理 ， 到 九 龍 一 個 一 手 新 盤 看 樓 ， 並 即 時 取 得 一 些 物 業 資 料 如 樓 價 等 。 朋 友 甲 對 此 樓 盤 相 當 有 興 趣 ， 於 是 翌 日 再 致 電 該 發 展 商 查 詢 ， 於 通 話 期 間 ， 發 展 商 的 營 業 員 聲 稱 ， 可 直 接 跟 其 購 買 該 物 業 ， 由 於 不 經 中 介 人 ， 省 卻 了 經 紀 佣 金 ， 故 此 可 給 予 他 優 惠 。 最 後 ， 朋 友 甲 直 接 向 發 展 商 購 買 ， 除 了 樓 價 上 得 到 優 惠 ， 發 展 商 亦 額 外 送 出 釐 印 費 及 管 理 費 。 那 位 營 業 員 雖 沒 有 像 物 業 代 理 般 得 到 豐 厚 的 佣 金 ， 但 相 信 公 司 必 定 有 額 外 的 獎 金 作 獎 勵 。 曾 聽 過 有 買 家 要 求 代 理 人 回 佣 ， 此 舉 存 在 一 定 風 險 。 首 先 ， 回 佣 有 機 會 觸 犯 《 防 止 賄 賂 條 例 》 ； 其 次 ， 回 佣 一 般 都 要 待 物 業 成 交 後 （ 部 份 發 展 商 或 願 意 待 簽 妥 正 式 買 賣 合 約 ） 便 出 佣 金 ， 買 家 不 容 易 知 道 當 中 過 程 ， 亦 可 能 要 待 一 段 長 時 間 才 能 收 回 ， 有 的 甚 至 勞 民 傷 財 ， 最 終 不 能 取 回 。

淡 季 置 業 優 惠 較 多
其 實 ， 你 可 以 比 較 那 一 渠 道 購 買 一 手 物 業 ， 可 以 得 到 較 多 優 惠 ， 這 又 視 乎 發 展 商 售 樓 的 手 法 及 經 濟 因 素 ， 例 如 樓 市 淡 季 （ 一 般 在 農 曆 正 月 及 之 後 的 個 多 月 ） ， 便 有 機 會 爭 取 多 一 點 優 惠 。 原 則 上 是 中 介 人 越 多 ， 付 出 的 代 價 便 越 高 。 你 可 以 評 估 一 下 付 出 的 佣 金 ， 是 否 物 有 所 值 才 下 決 定 。 置 業 是 人 生 大 事 ， 最 好 能 於 事 前 作 多 方 面 考 慮 及 準 備 。



香 港 浸 會 大 學 會 計 及 法 律 系 講 師 　 李 兆 波