按 揭 借 多 少 ？

理 財 第 一 波 ： 置 業 投 資 （ 七 ） 按 揭 借 多 少 ？

這好 像 不 是 一 個 問 題 ， 社 會 人 士 及 家 長 一 般 都 認 為 仔 大 女 大 要 買 樓 ， 甚 至 可 能 要 不 惜代 價 地 買 。 很 多 時 一 借 就 借 最 少 七 成 ， 甚 至 是 九 成 。 個 人 理 財 範 疇 中 ， 負 債 管 理 是一 門 重 要 課 題 ， 因 為 借 了 的 東 西 要 償 還 ， 其 間 亦 要 付 利 息 ， 九 成 負 債 比 率 是 一 個 很高 的 數 字 。
如 果 有 人 「 擁 有 一 個 物 業 」 ， 他 是 否 真 的 「 擁 有 」 ？ 以 七 成 按 揭為 例 ， 樓 價 500 萬 元 ， 支 付 150 萬 元 首 期 ， 他 擁 有 的 只 是 三 成 業 權 而 不 是 整 個 物 業。 還 有 按 揭 20 年 的 總 利 息 支 出 約 116 萬 元 （ 年 息 3 厘 ） 。 若 利 率 加 至 4 厘 ， 總 利息 支 出 為 159 萬 元 ； 升 至 6 厘 ， 總 利 息 是 252 萬 元 ， 是 原 來 一 倍 有 多 。 當 起 始 利 率越 低 ， 面 對 利 率 及 支 出 上 升 的 風 險 便 越 大 ， 這 點 置 業 人 士 必 須 留 意 。

置 業 應 有 足 夠 本 金

按揭 成 數 越 高 ， 亦 代 表 償 還 年 期 越 長 ， 或 每 月 還 款 額 越 大 。 我 不 太 主 張 按 揭 以 20 年， 甚 至 是 25 年 為 藍 本 。 為 甚 麼 不 是 10 年 、 12 年 ？ 時 間 越 長 ， 面 對 各 樣 的 風 險 越大 。 30 歲 出 頭 的 人 置 業 ， 做 20 年 按 揭 ， 還 清 時 已 50 多 歲 ， 是 準 備 退 休 的 時 候 了。
借 多 一 點 及 借 長 一 點 ， 要 多 付 利 息 及 面 對 較 大 利 率 風 險 。 借 少 一 點 及 借 短一 點 又 如 何 ？ 借 少 一 點 代 表 要 多 付 一 點 首 期 ， 即 可 能 要 遲 一 些 才 可 置 業 。 我 不 認 為遲 一 點 上 車 有 很 大 問 題 。 讀 者 可 記 得 我 在 2 月 3 日 那 篇 分 析 租 樓 不 一 定 等 於 幫 人 供樓 的 文 章 ， 在 等 候 期 間 ， 你 可 租 樓 暫 住 ， 同 時 另 作 適 當 投 資 ； 到 有 足 夠 本 金 及 時 機成 熟 ， 便 可 以 較 低 價 格 ， 購 買 面 積 較 大 的 單 位 。

傳 統 智 慧 未 合 時 宜

借短 一 點 可 省 卻 利 息 支 出 ， 但 每 月 付 款 會 比 較 多 。 上 車 是 很 光 榮 的 事 ， 上 了 一 架 全 是資 產 的 車 更 為 安 穩 。 貸 款 越 多 ， 心 理 壓 力 越 大 。 按 揭 代 表 你 只 是 上 了 一 架 負 債 的 車， 此 車 要 你 不 停 付 款 ； 如 果 在 途 中 你 沒 有 能 力 付 款 ， 便 要 下 車 ， 下 車 後 更 有 可 能 要繼 續 償 還 負 債 。 可 見 傳 統 智 慧 在 這 萬 千 變 化 的 世 代 ， 未 必 管 用 。
香 港 浸 會 大 學 會 計 及 法 律 系 講 師 李 兆 波