置 業 投 資 （ 八 ） 負 擔 能 力

理 財 第 一 波 ：

負 擔 能 力 一 般 是 指 ， 每 月 用 於 按 揭 供 款 的 支 出 佔 每 月 收 入 的 比 率 。 如 果 一 位 月 入 4 萬 元 的 人 ， 用 18000 元 於 按 揭 供 款 ， 他 的 按 揭 負 擔 是 收 入 的 45% 。 這 絕 對 不 是 一 個 低 的 數 字 ， 銀 行 亦 會 參 考 按 揭 負 擔 比 率 作 為 審 批 的 標 準 。
每 月 用 18000 元 於 按 揭 ， 現 時 的 息 率 是 3% ， 即 借 貸 額 是 325 萬 元 （ 七 成 按 揭 ） ， 而 物 業 的 價 格 是 464 萬 元 。 464 萬 元 可 以 有 多 大 面 積 ， 需 視 乎 地 點 等 因 素 。 一 般 的 置 業 買 家 都 把 物 業 的 大 小 及 價 格 視 為 主 要 考 慮 因 素 之 一 ， 其 實 價 格 受 多 種 因 素 影 響 ， 包 括 物 業 的 大 小 及 設 施 、 位 置 、 發 展 商 的 聲 譽 等 ， 我 建 議 先 看 一 看 負 擔 比 率 ， 才 決 定 物 業 的 大 小 及 地 點 。


置 業 考 慮 投 資 回 報
如 果 按 揭 支 出 是 收 入 的 40% ， 加 上 稅 款 準 備 10 至 15% ， 為 退 休 準 備 20% ， 為 醫 療 準 備 5 至 10% ， 只 餘 下 15 至 25% 作 日 常 開 支 ， 可 以 說 是 很 不 足 夠 。 不 過 40% 的 按 揭 支 出 不 全 然 是 支 出 ， 讀 者 也 許 記 得 按 揭 中 包 括 有 本 金 及 利 息 。 只 要 在 置 業 時 有 考 慮 投 資 回 報 ， 本 金 那 部 份 可 以 減 少 你 本 來 是 20% 的 退 休 準 備 。 大 前 提 是 投 資 的 東 西 要 有 回 報 ， 而 且 要 比 通 脹 高 ， 才 可 以 安 享 晚 年 。
因 此 不 要 盲 目 地 只 參 考 一 個 指 標 ， 或 只 以 負 擔 比 率 是 一 個 歷 史 的 低 水 平 ， 便 胡 亂 地 下 置 業 的 決 定 ， 此 比 率 只 是 眾 多 參 考 之 一 。 不 同 的 人 有 不 同 的 背 景 及 財 務 目 標 ， 只 以 單 一 的 數 據 去 作 決 策 是 十 分 危 險 的 事 。 這 好 像 馬 拉 松 賽 跑 ， 人 人 都 知 道 跑 步 對 身 體 健 康 ， 但 因 為 體 能 各 有 不 同 ， 不 是 人 人 都 適 合 跑 馬 拉 松 。 一 位 只 適 合 跑 10 公 里 賽 的 人 去 跑 馬 拉 松 可 能 會 中 途 戰 死 沙 場 。 同 樣 以 為 別 人 的 負 擔 比 率 適 合 自 己 ， 又 是 一 廂 情 願 的 做 法 ， 人 家 可 能 很 輕 鬆 ， 而 你 卻 可 能 生 活 在 很 大 的 壓 力 中 ， 長 遠 帶 來 了 不 少 家 庭 問 題 。


計 自 己 的 負 擔 比 率
有 了 自 己 的 負 擔 比 率 ， 你 便 可 以 就 可 用 作 按 揭 的 開 支 去 計 算 出 樓 價 ， 從 而 得 出 物 業 的 大 小 。 借 貸 多 少 及 年 期 長 短 會 影 響 負 擔 比 率 。 置 業 負 擔 過 重 會 影 響 你 其 他 的 財 務 目 標 ， 甚 至 可 能 會 負 擔 不 起 退 休 的 生 活 。

香 港 浸 會 大 學 會 計 及 法 律 系 講 師 李 兆 波