三 招 執 銀 主 盤 筍 貨

查 清 楚 　 定 底 價 　 莫 高 追

市 場 預 期 今 年 負 資 產 將 越 來 越 多 ， 銀 主 盤 料 將 增 加 ， 由 於 價 錢 較 市 價 可 平 兩 成 ， 吸 引 置 業 者 伺 機 搵 筍 貨 。 準 買 家 可 透 過 代 理 或 拍 賣 行 搵 盤 ， 但 競 投 前 宜 定 下 底 價 ， 落 訂 更 要 留 意 特 別 條 款 。 　 記 者 ： 葉 敏 儀

業 主 無 力 供 樓 ， 物 業 遭 銀 行 收 回 再 放 售 ， 俗 稱 銀 主 盤 。 環 亞 物 業 拍 賣 董 事 總 經 理 及 拍 賣 師 曾 傑 俊 表 示 ， 現 時 市 面 約 有 300 個 銀 主 盤 ， 暫 時 數 量 未 見 大 增 ， 但 估 計 會 陸 續 湧 現 ， 第 四 季 有 機 會 高 達 千 個 。 銀 主 盤 吸 引 之 處 ， 是 價 錢 較 市 價 平 約 5 至 20% ， 視 乎 供 求 而 定 ， 銀 行 更 會 減 價 促 銷 ， 幅 度 隨 時 間 增 加 。

銀 主 盤 若 經 地 產 代 理 放 售 ， 買 賣 手 續 跟 一 般 樓 宇 無 異 ， 可 自 由 還 價 ； 若 心 儀 樓 盤 經 拍 賣 行 出 售 ， 買 家 便 要 到 拍 賣 會 競 投 。 曾 傑 俊 提 醒 買 家 ， 絕 不 宜 即 興 參 加 拍 賣 ， 事 前 須 做 足 準 備 工 夫 。

應 委 託 律 師 查 契
事 實 上 ， 拍 賣 行 舉 行 銀 主 盤 拍 賣 前 會 登 廣 告 或 貼 街 招 宣 傳 ， 市 民 亦 可 到 其 網 站 瀏 覽 放 售 物 業 資 料 ， 或 主 動 向 拍 賣 行 索 取 更 多 資 料 ， 例 如 銀 主 盤 開 放 日 或 安 排 睇 樓 。

法 律 界 人 士 黃 鶴 鳴 表 示 ， 買 銀 主 盤 前 應 委 託 律 師 查 契 ， 收 費 數 百 至 2000 元 ， 主 要 調 查 單 位 前 業 主 有 否 欠 債 或 被 釘 契 。 假 如 業 主 曾 向 財 務 公 司 借 貸 ， 並 將 物 業 作 為 抵 押 品 ， 準 買 家 就 要 考 慮 清 楚 。

此 外 ， 謹 記 向 拍 賣 行 索 取 拍 賣 條 款 ， 除 一 般 交 易 細 節 ， 亦 包 含 某 些 特 別 交 易 條 款 ， 如 成 交 期 長 短 、 物 業 是 否 有 僭 建 物 等 ， 若 單 位 所 處 大 廈 即 將 維 修 ， 維 修 費 由 誰 負 責 ， 都 會 一 一 列 明 。 有 關 條 款 通 常 於 拍 賣 前 兩 三 日 ， 便 可 向 拍 賣 行 免 費 索 取 ， 若 有 問 題 應 即 時 向 該 行 查 詢 。

雖 然 事 前 做 足 功 課 ， 但 缺 乏 經 驗 的 競 投 人 容 易 受 拍 賣 會 氣 氛 影 響 ， 叫 價 越 追 越 高 ， 易 失 方 寸 。 曾 傑 俊 建 議 ， 準 買 家 應 先 到 銀 行 估 價 ， 並 了 解 心 儀 單 位 附 近 的 樓 市 行 情 ， 再 按 個 人 經 濟 能 力 決 定 底 價 。 假 如 叫 價 高 於 心 中 底 價 或 銀 行 估 價 ， 便 應 放 棄 ， 切 勿 高 追 。

舉 手 不 回 否 則 要 賠

黃 鶴 鳴 提 醒 如 非 有 意 購 買 ， 切 勿 隨 便 在 拍 賣 會 上 舉 手 ， 因 為 在 法 律 上 ， 「 出 手 」 表 示 已 接 受 拍 賣 官 的 邀 請 參 與 競 投 ， 亦 即 明 白 及 接 受 拍 賣 條 款 ， 雙 方 已 達 成 合 約 ， 具 有 約 束 力 ， 因 此 舉 手 成 功 競 投 後 卻 「 縮 沙 」 不 買 物 業 ， 即 沒 有 履 行 合 約 ， 對 方 有 權 採 取 法 律 行 動 追 討 損 失 。

至 於 有 個 別 買 家 ， 可 能 會 擔 心 銀 主 盤 屬 凶 宅 ， 曾 傑 俊 指 凶 宅 的 底 價 一 般 會 較 市 價 折 讓 兩 三 成 ， 而 各 拍 賣 行 對 凶 宅 的 處 理 各 有 不 同 ， 有 些 拍 賣 行 會 另 備 「 確 認 書 」 予 買 家 簽 署 ， 證 明 已 知 會 買 家 此 為 凶 宅 ， 買 家 亦 可 自 行 查 凶 宅 網 。

拍 賣 前 要 知 7 件 事

1. 了 解 單 位 所 屬 地 區 樓 價
2. 親 自 到 拍 賣 單 位 現 場 了 解
3. 索 取 拍 賣 章 程 ， 有 疑 問 要 提 出
4. 尋 求 律 師 意 見 或 自 行 查 冊
5. 拍 賣 前 留 心 職 員 宣 讀 條 款 及 注 意 事 項
6. 拍 賣 場 內 ， 凡 舉 手 視 作 有 意 競 投 ， 亦 表 示 明 白 及 接 受 拍 賣 條 款
7. 成 功 投 得 銀 主 盤 後 ， 須 即 時 付 樓 價 10% 定 金 ， 及 拍 賣 行 佣 金 ， 通 常 為 樓 價 1% 或 最 少 1 萬 元

專 家
條 款 列 明 禁 摩 貨

中 原 地 產 東 山 閣 首 席 分 區 營 業 經 理 趙 鴻 運 表 示 ， 他 負 責 的 太 古 城 區 ， 現 時 平 均 每 月 有 兩 三 個 銀 主 盤 放 售 。 不 過 ， 他 說 近 年 銀 主 盤 定 價 貼 近 市 價 ， 因 此 價 錢 不 會 特 別 筍 ， 如 準 買 家 要 查 冊 或 找 律 師 細 閱 樓 契 ， 計 及 有 關 開 支進 一 步 加 重 買 賣 成 本 。

貼 近 市 價 未 必 筍

另 外 ， 銀 主 盤 不 能 「 摩 貨 」 ， 趙 鴻 運 解 釋 由 於 銀 行 要 對 原 業 主 負 責 ， 爭 取 以 最 佳 價 錢 出 售 物 業 ， 不 應 有 水 位 可 以 摩 貨 ， 故 此 ， 在 此 原 則 下 ， 拍 賣 行 的 特 別 條 款 上 已 列 明 必 須 在 指 定 日 期 前 完 成 交 易 ， 其 間 不 能 轉 讓 ， 故 想 執 平 貨 的 投 資 者 不 能 在 成 交 期 前 出 售 圖 利 ， 不 可 不 知 。
他 表 示 ， 經 地 產 代 理 買 賣 的 銀 主 盤 ， 程 序 跟 一 般 樓 盤 相 同 ， 睇 樓 時 要 注 意 天 花 及 窗 台 有 否 滲 水 等 。 更 要 留 意 買 賣 條 款 ， 管 理 費 及 水 電 費 等 是 否 已 付 清 ， 若 未 繳 清 ， 應 由 那 方 負 責 ， 抑 或 是 攤 分 費 用 。

另 外 ， 律 師 黃 鶴 鳴 指 出 ， 若 新 買 單 位 遇 到 財 務 公 司 （ 向 上 手 業 主 ） 追 債 的 滋 擾 ， 例 如 不 斷 收 到 追 債 信 件 ， 新 業 主 可 主 動 通 知 發 信 機 構 物 業 已 轉 手 ， 一 般 不 會 再 被 滋 擾 ， 否 則 應 報 警 求 助 。