置 業 投 資 （ 十 ） 負 債 與 流 動 資 產

有 物 業 在 手 的 人 持 有 的 是 一 項 資 產 ， 也 同 時 是 一 項 負 債 。 原 先 你 有 200 萬 元 ， 負 債 是 0 。 把 這 150 萬 元 作 首 期 ， 七 成 按 揭 ， 購 入 一 個 500 萬 元 的 單 位 ， 資 產 便 是 500 萬 元 ， 負 債 是 350 萬 元 。 負 債 比 率 由 0 增 至 70% 。 借 得 越 多 ， 負 債 比 率 便 越 高 。 按 揭 更 是 一 項 10 至 20 年 的 長 債 ， 同 時 也 是 短 債 ， 因 為 要 每 月 償 還 ， 而 不 是 在 20 年 後 才 一 次 還 清 ， 引 起 了 流 動 資 產 的 問 題 。 流 動 資 產 處 理 不 當 ， 你 可 能 要 變 賣 物 業 ， 又 或 是 要 面 對 被 銀 行 收 樓 的 危 險 。

大 小 雜 費 勿 小 覷
當 你 置 業 後 ， 除 了 每 月 要 償 還 按 揭 ， 你 亦 要 繳 付 各 種 雜 費 如 差 餉 、 地 租 、 管 理 費 、 水 電 煤 上 網 電 話 等 ， 也 有 其 他 生 活 開 支 要 應 付 。 因 此 除 了 要 仔 細 考 慮 本 金 及 利 息 支 出 外 ， 流 動 資 產 是 一 項 十 分 有 用 的 指 標 ， 如 果 置 業 令 你 的 流 動 資 金 緊 絀 ， 你 應 考 慮 在 逆 境 時 的 償 還 能 力 。 甚 麼 叫 流 動 資 產 ？ 它 是 指 打 算 一 年 內 會 變 賣 成 現 金 或 會 完 全 消 耗 的 東 西 。 很 明 顯 ， 它 包 括 現 金 及 短 線 投 資 的 股 票 。 一 般 而 言 ， 除 了 炒 家 外 ， 物 業 不 是 流 動 資 產 ， 因 為 我 們 甚 少 會 持 有 物 業 少 於 一 年 ， 而 投 資 用 的 物 業 買 賣 頻 繁 更 會 引 起 稅 務 問 題 。 兩 星 期 前 的 文 章 指 出 ， 負 擔 能 力 高 ， 表 示 物 業 的 按 揭 供 款 佔 你 的 收 入 只 是 一 個 很 低 水 平 ， 這 亦 表 示 流 動 資 產 水 平 相 對 較 高 ， 流 動 資 產 高 代 表 有 很 高 的 短 期 償 債 能 力 。 如 果 每 月 支 出 是 10,000 元 ， 流 動 資 產 有 60,000 元 ， 是 一 個 不 錯 的 數 字 ， 即 是 可 以 支 持 6 個 月 的 支 出 ， 以 上 的 支 出 並 未 包 括 供 樓 支 出 。 假 如 供 樓 支 出 是 15,000 元 ， 流 動 資 產 60,000 元 ， 只 可 支 持 兩 個 多 月 的 總 支 出 ， 即 是 如 果 該 人 士 失 業 ， 他 只 可 以 支 持 兩 個 多 月 ， 實 在 不 是 樂 觀 的 數 字 。 要 是 失 業 時 遇 上 經 濟 不 景 ， 想 套 現 也 只 能 賤 賣 物 業 ， 整 個 家 庭 有 可 能 陷 入 困 境 。

考 慮 好 處 與 風 險
置 業 投 資 已 談 了 近 十 星 期 ， 希 望 能 令 讀 者 在 享 受 家 庭 樂 前 及 期 間 ， 多 考 慮 當 中 的 好 處 及 風 險 ， 令 這 項 投 資 能 帶 來 源 源 現 金 ， 而 不 是 令 你 每 月 付 出 源 源 現 金 後 在 未 來 卻 是 一 項 負 累 。

香 港 浸 會 大 學 會計 及 法 律 系 講 師 李 兆 波