緊縮經濟學：決定買樓要計數

置業──相信是普羅大眾一生最大投資，不過樓價動輒數百萬，要供樓就要慳住使，退休、儲育基金甚至度假等人生大計，都會因為要供樓而需作出調整，所以一定要仔細計劃。首先搵屋前，必須決定到底要租抑或買？如選擇租屋，麻煩問題會較少，只要樓宇合心水，租金合理，便可隨時搬入，亦可隨時搬走。租客又不用為維修保養傷腦筋，最重要是，你的血汗錢仍在自己的口袋，而不是投資在物業上。

格按息計供款

不過，如果想置業，就要諗清楚自己可否長期供款。按揭供款最好低於收入28%，而且買樓屬重要投資，物業價值會影響回報。此外，買樓不只要計算首期，其實尚有很多雜費，例如經紀佣金及釐印費等，約佔樓價2至3%。當然，仲要計埋搬屋、裝修、火險及添置家具電器等開支。決定地區及單位後，建議準業主到附近走走，搜查區內校網、治安情況、未來發展項目及正在興建中的設施等，因這些元素可左右樓價，不可掉以輕心。最後，應到各銀行及按揭轉介公司查詢按揭息率，現時一般實際按息由3.25至4厘不等。

三 招 執 銀 主 盤 筍 貨

查 清 楚 　 定 底 價 　 莫 高 追

市 場 預 期 今 年 負 資 產 將 越 來 越 多 ， 銀 主 盤 料 將 增 加 ， 由 於 價 錢 較 市 價 可 平 兩 成 ， 吸 引 置 業 者 伺 機 搵 筍 貨 。 準 買 家 可 透 過 代 理 或 拍 賣 行 搵 盤 ， 但 競 投 前 宜 定 下 底 價 ， 落 訂 更 要 留 意 特 別 條 款 。 　 記 者 ： 葉 敏 儀

業 主 無 力 供 樓 ， 物 業 遭 銀 行 收 回 再 放 售 ， 俗 稱 銀 主 盤 。 環 亞 物 業 拍 賣 董 事 總 經 理 及 拍 賣 師 曾 傑 俊 表 示 ， 現 時 市 面 約 有 300 個 銀 主 盤 ， 暫 時 數 量 未 見 大 增 ， 但 估 計 會 陸 續 湧 現 ， 第 四 季 有 機 會 高 達 千 個 。 銀 主 盤 吸 引 之 處 ， 是 價 錢 較 市 價 平 約 5 至 20% ， 視 乎 供 求 而 定 ， 銀 行 更 會 減 價 促 銷 ， 幅 度 隨 時 間 增 加 。

銀 主 盤 若 經 地 產 代 理 放 售 ， 買 賣 手 續 跟 一 般 樓 宇 無 異 ， 可 自 由 還 價 ； 若 心 儀 樓 盤 經 拍 賣 行 出 售 ， 買 家 便 要 到 拍 賣 會 競 投 。 曾 傑 俊 提 醒 買 家 ， 絕 不 宜 即 興 參 加 拍 賣 ， 事 前 須 做 足 準 備 工 夫 。

應 委 託 律 師 查 契
事 實 上 ， 拍 賣 行 舉 行 銀 主 盤 拍 賣 前 會 登 廣 告 或 貼 街 招 宣 傳 ， 市 民 亦 可 到 其 網 站 瀏 覽 放 售 物 業 資 料 ， 或 主 動 向 拍 賣 行 索 取 更 多 資 料 ， 例 如 銀 主 盤 開 放 日 或 安 排 睇 樓 。

法 律 界 人 士 黃 鶴 鳴 表 示 ， 買 銀 主 盤 前 應 委 託 律 師 查 契 ， 收 費 數 百 至 2000 元 ， 主 要 調 查 單 位 前 業 主 有 否 欠 債 或 被 釘 契 。 假 如 業 主 曾 向 財 務 公 司 借 貸 ， 並 將 物 業 作 為 抵 押 品 ， 準 買 家 就 要 考 慮 清 楚 。

此 外 ， 謹 記 向 拍 賣 行 索 取 拍 賣 條 款 ， 除 一 般 交 易 細 節 ， 亦 包 含 某 些 特 別 交 易 條 款 ， 如 成 交 期 長 短 、 物 業 是 否 有 僭 建 物 等 ， 若 單 位 所 處 大 廈 即 將 維 修 ， 維 修 費 由 誰 負 責 ， 都 會 一 一 列 明 。 有 關 條 款 通 常 於 拍 賣 前 兩 三 日 ， 便 可 向 拍 賣 行 免 費 索 取 ， 若 有 問 題 應 即 時 向 該 行 查 詢 。

雖 然 事 前 做 足 功 課 ， 但 缺 乏 經 驗 的 競 投 人 容 易 受 拍 賣 會 氣 氛 影 響 ， 叫 價 越 追 越 高 ， 易 失 方 寸 。 曾 傑 俊 建 議 ， 準 買 家 應 先 到 銀 行 估 價 ， 並 了 解 心 儀 單 位 附 近 的 樓 市 行 情 ， 再 按 個 人 經 濟 能 力 決 定 底 價 。 假 如 叫 價 高 於 心 中 底 價 或 銀 行 估 價 ， 便 應 放 棄 ， 切 勿 高 追 。

舉 手 不 回 否 則 要 賠

黃 鶴 鳴 提 醒 如 非 有 意 購 買 ， 切 勿 隨 便 在 拍 賣 會 上 舉 手 ， 因 為 在 法 律 上 ， 「 出 手 」 表 示 已 接 受 拍 賣 官 的 邀 請 參 與 競 投 ， 亦 即 明 白 及 接 受 拍 賣 條 款 ， 雙 方 已 達 成 合 約 ， 具 有 約 束 力 ， 因 此 舉 手 成 功 競 投 後 卻 「 縮 沙 」 不 買 物 業 ， 即 沒 有 履 行 合 約 ， 對 方 有 權 採 取 法 律 行 動 追 討 損 失 。

至 於 有 個 別 買 家 ， 可 能 會 擔 心 銀 主 盤 屬 凶 宅 ， 曾 傑 俊 指 凶 宅 的 底 價 一 般 會 較 市 價 折 讓 兩 三 成 ， 而 各 拍 賣 行 對 凶 宅 的 處 理 各 有 不 同 ， 有 些 拍 賣 行 會 另 備 「 確 認 書 」 予 買 家 簽 署 ， 證 明 已 知 會 買 家 此 為 凶 宅 ， 買 家 亦 可 自 行 查 凶 宅 網 。

拍 賣 前 要 知 7 件 事

1. 了 解 單 位 所 屬 地 區 樓 價
2. 親 自 到 拍 賣 單 位 現 場 了 解
3. 索 取 拍 賣 章 程 ， 有 疑 問 要 提 出
4. 尋 求 律 師 意 見 或 自 行 查 冊
5. 拍 賣 前 留 心 職 員 宣 讀 條 款 及 注 意 事 項
6. 拍 賣 場 內 ， 凡 舉 手 視 作 有 意 競 投 ， 亦 表 示 明 白 及 接 受 拍 賣 條 款
7. 成 功 投 得 銀 主 盤 後 ， 須 即 時 付 樓 價 10% 定 金 ， 及 拍 賣 行 佣 金 ， 通 常 為 樓 價 1% 或 最 少 1 萬 元

專 家
條 款 列 明 禁 摩 貨

中 原 地 產 東 山 閣 首 席 分 區 營 業 經 理 趙 鴻 運 表 示 ， 他 負 責 的 太 古 城 區 ， 現 時 平 均 每 月 有 兩 三 個 銀 主 盤 放 售 。 不 過 ， 他 說 近 年 銀 主 盤 定 價 貼 近 市 價 ， 因 此 價 錢 不 會 特 別 筍 ， 如 準 買 家 要 查 冊 或 找 律 師 細 閱 樓 契 ， 計 及 有 關 開 支進 一 步 加 重 買 賣 成 本 。

貼 近 市 價 未 必 筍

另 外 ， 銀 主 盤 不 能 「 摩 貨 」 ， 趙 鴻 運 解 釋 由 於 銀 行 要 對 原 業 主 負 責 ， 爭 取 以 最 佳 價 錢 出 售 物 業 ， 不 應 有 水 位 可 以 摩 貨 ， 故 此 ， 在 此 原 則 下 ， 拍 賣 行 的 特 別 條 款 上 已 列 明 必 須 在 指 定 日 期 前 完 成 交 易 ， 其 間 不 能 轉 讓 ， 故 想 執 平 貨 的 投 資 者 不 能 在 成 交 期 前 出 售 圖 利 ， 不 可 不 知 。
他 表 示 ， 經 地 產 代 理 買 賣 的 銀 主 盤 ， 程 序 跟 一 般 樓 盤 相 同 ， 睇 樓 時 要 注 意 天 花 及 窗 台 有 否 滲 水 等 。 更 要 留 意 買 賣 條 款 ， 管 理 費 及 水 電 費 等 是 否 已 付 清 ， 若 未 繳 清 ， 應 由 那 方 負 責 ， 抑 或 是 攤 分 費 用 。

另 外 ， 律 師 黃 鶴 鳴 指 出 ， 若 新 買 單 位 遇 到 財 務 公 司 （ 向 上 手 業 主 ） 追 債 的 滋 擾 ， 例 如 不 斷 收 到 追 債 信 件 ， 新 業 主 可 主 動 通 知 發 信 機 構 物 業 已 轉 手 ， 一 般 不 會 再 被 滋 擾 ， 否 則 應 報 警 求 助 。

尋找好屋的三大要訣

讀者問怎樣才能夠找到好屋？令人苦思良久。

學風水之時，師兄弟之間，流行說一個笑話：未學風水之前，買樓還容易，看中喜歡，價錢合適便買了。
學了點風水之後，不論看任何樓盤，很容易就挑出毛病。於是這間不好，那間又嫌棄，拿着羅盤度來度去，結果一間屋也買不成。

難怪佛家說人心有一種「知識障」。

知得愈多，挑剔愈多，障礙愈多，這是無可避免的因果。當然我們沒可能先學過風水，才去睇樓買樓。
可是買錯或租錯屋，住處出毛病的話，每日的生活簡直如處身地獄，又是確實令人非常苦惱，甚至會惡化成傷病、死亡等不幸事故。

寫出一堆風水術語，除了炫耀自己的學識（我識你唔識）之外，對讀者根本全無益處。
苦思數日之後，筆者忽然省起：天下風水門派理論七嘴八舌、雜亂紛呈，公說公有理，婆說婆有理。為甚麼不乾脆回返本來，化繁為簡？

對不懂風水的普羅大眾來說，最簡單的原理，其實最有效。
亦是筆者上風水課時，最初之基本理論。

經多年來印證，發現非常實用，即使你不懂風水，或身處地球上任何一處，以下這三大要訣，一律適用。
正如唸經濟學，不論千門百派，典籍浩如煙海，歸納起來，始終不出「供」、「求」兩個字。
尋找好屋亦一樣。風水的理論可以很繁複深奧，可是簡簡單單的想找一間好屋，平平安安、穩穩健健的住一家人，也不是太難的一回事。

筆者將歷年所學的濃縮為三點，大而化之，基本要訣源自家師「觀龍」黃文超，先旨聲明，筆者不敢掠美。
學風水時結識的一位師兄，即是「隱形占卜者」輝哥，亦提供資料潤飾，俱是經過實踐的寶貴心得。
黃Sir門下的學生，俱是比較務實的學術派。所學的沿自中國傳統，引經據典，再從實例，隨時代衍變改進，較少花巧，下的是真功夫。
因此有信心向讀者推薦。

有關這個題目，各門各派的意見很多。

像近年新興將風水與個人的八字結合，或與動物生肖結合，或與西洋星座結合，潮流與Fusion（融合），交叉感染，無奇不有。對於所有意見，筆者一律尊重，香港最可貴是有言論自由。
不過若要認真看待，將風水當作一門學問去研究的話，先從傳統出發較妥當。
前人先賢的智慧，經反覆印證才寫下，很有參考價值，亦是中國玄學的最寶貴資產。
家師「觀龍」黃文超，於這方面的藏書，在香港說得上數一數二。歷朝以來，風水是風水，地理是地理，跟個人八字命理完全無關。

根本是兩種完全不同的學問。

風水以地為主，八字以人為主，沒有一間屋適合所有人，事實上亦沒有可能，陽宅風水一向以集體利益出發。
尋找好屋的第一要訣，是「整潔」。

即是乾淨整齊，範圍不只限於屋裏，而是由外至內。
睇樓應由屋宇外的街道先開始，附近一帶可乾淨？可有垃圾堆積？後巷可有殘留的老鼠藥？
大廈的入口，有沒有露宿者流連？有沒有閒雜人等在挨挨坐坐？還要留意有沒有影響衞生的熟食檔？
然後入大閘，觀察走廊及管理處。進電梯、上樓到目標單位，看可會靠近電表房？或垃圾房？走火通道可乾爽潔淨？

以上程序，逐一嚴密查看，一處也不能放鬆。

別以為我住的是屋裏邊，外頭的街道走廊管理處等，與我何干？其實居住環境像生物鏈，逐環緊扣，要維持整體整潔絕不容易，反映出附近一帶居民的生活水平。

入屋後，仔細檢查牆壁地板，別放過任何可疑的污迹，一定要查根究柢，遇上令人不安的現象，寧願放棄。
還要注意屋裏可有擺放銅錢、銅劍？或貼有符咒？以及任何古靈精怪、不明來歷的法器、畫像等，一律不能妄動，亦不必聽無謂解釋，此屋必屬不祥，應盡速離去。
可見找一個內外整潔的住屋，並不容易

第一，是「整潔」：由外至內，從街道到屋裏，不止要整齊清潔，觀感上亦要乾淨，謝絕一切靈體的可疑形迹。

第二，是「氣味」。這點常受人忽略，卻是極之靈驗的綫索。像最近赤柱大街的一棵大樹倒塌，壓死一名十九歲的女學生。原來在出事之前，大樹已一直傳出像貓糞般的臭味，可見吉凶禍福，氣味是先兆。
住屋的好壞，亦可以憑氣味分辨。當你初次進入一間屋，先別急急開冷氣機，應留心用眼睛看、耳朵聽，還要發動鼻子的天賦嗅覺。

通常，你只有最寶貴的一至兩分鐘。初入屋的嗅覺，最真實準確，逐漸，你適應了屋裏的氣味，以為一切正常，其實印象已受到混淆。

相信你自己的鼻子。最理想是入屋之後，有種清新、生動、令人振奮起勁的氣味。
假如撲鼻而來的，是一陣霉味，尤其是牆腳部分，傳出陣陣發霉的酸臭，則顯示此屋已舊、已腐、能量已消失，風水學稱為「退氣」，對屋中人已沒有助力。即使裝修更豪華、價錢更便宜，亦不值得留戀。
當一間房子死去，才會傳出霉舊的殘腐氣味，勉強住下去，會令你不自覺地意志消沉、昏昏欲睡，對情緒有負面影響。

尋找好屋的第三項要訣，是「光亮」。一間好屋，不宜太光，亦不宜太暗。太光猛會易生幻覺，所謂「陽極生陰」；太暗則易聚陰靈，俱不適合居住。
「光」之外，還要「亮」，即是空間感。只要光度適中，即使是四、五百呎的小單位，也令人安靜舒坦，一點不會感到侷促。

相反，若然光綫不夠，陰陰沉沉，即使是三千呎的豪宅，亦會令人覺得恐怖，總似是鬼影幢幢。
「光亮」亦包括溫度。光綫充足明亮，入屋自然有種暖洋洋的感覺；假如屋裏幽暗，則自然遍體生寒，在炎夏亦令人瑟縮。

以上，「整潔」、「氣味」、「光亮」，正是尋找好屋的三大要訣，簡單易明，即使不懂風水，亦能運用。
希望人人都可以住好屋。

(www.winghongdon.com)
(靈氣逼人 康子)

置 業 投 資 （ 十 ） 負 債 與 流 動 資 產

有 物 業 在 手 的 人 持 有 的 是 一 項 資 產 ， 也 同 時 是 一 項 負 債 。 原 先 你 有 200 萬 元 ， 負 債 是 0 。 把 這 150 萬 元 作 首 期 ， 七 成 按 揭 ， 購 入 一 個 500 萬 元 的 單 位 ， 資 產 便 是 500 萬 元 ， 負 債 是 350 萬 元 。 負 債 比 率 由 0 增 至 70% 。 借 得 越 多 ， 負 債 比 率 便 越 高 。 按 揭 更 是 一 項 10 至 20 年 的 長 債 ， 同 時 也 是 短 債 ， 因 為 要 每 月 償 還 ， 而 不 是 在 20 年 後 才 一 次 還 清 ， 引 起 了 流 動 資 產 的 問 題 。 流 動 資 產 處 理 不 當 ， 你 可 能 要 變 賣 物 業 ， 又 或 是 要 面 對 被 銀 行 收 樓 的 危 險 。

大 小 雜 費 勿 小 覷
當 你 置 業 後 ， 除 了 每 月 要 償 還 按 揭 ， 你 亦 要 繳 付 各 種 雜 費 如 差 餉 、 地 租 、 管 理 費 、 水 電 煤 上 網 電 話 等 ， 也 有 其 他 生 活 開 支 要 應 付 。 因 此 除 了 要 仔 細 考 慮 本 金 及 利 息 支 出 外 ， 流 動 資 產 是 一 項 十 分 有 用 的 指 標 ， 如 果 置 業 令 你 的 流 動 資 金 緊 絀 ， 你 應 考 慮 在 逆 境 時 的 償 還 能 力 。 甚 麼 叫 流 動 資 產 ？ 它 是 指 打 算 一 年 內 會 變 賣 成 現 金 或 會 完 全 消 耗 的 東 西 。 很 明 顯 ， 它 包 括 現 金 及 短 線 投 資 的 股 票 。 一 般 而 言 ， 除 了 炒 家 外 ， 物 業 不 是 流 動 資 產 ， 因 為 我 們 甚 少 會 持 有 物 業 少 於 一 年 ， 而 投 資 用 的 物 業 買 賣 頻 繁 更 會 引 起 稅 務 問 題 。 兩 星 期 前 的 文 章 指 出 ， 負 擔 能 力 高 ， 表 示 物 業 的 按 揭 供 款 佔 你 的 收 入 只 是 一 個 很 低 水 平 ， 這 亦 表 示 流 動 資 產 水 平 相 對 較 高 ， 流 動 資 產 高 代 表 有 很 高 的 短 期 償 債 能 力 。 如 果 每 月 支 出 是 10,000 元 ， 流 動 資 產 有 60,000 元 ， 是 一 個 不 錯 的 數 字 ， 即 是 可 以 支 持 6 個 月 的 支 出 ， 以 上 的 支 出 並 未 包 括 供 樓 支 出 。 假 如 供 樓 支 出 是 15,000 元 ， 流 動 資 產 60,000 元 ， 只 可 支 持 兩 個 多 月 的 總 支 出 ， 即 是 如 果 該 人 士 失 業 ， 他 只 可 以 支 持 兩 個 多 月 ， 實 在 不 是 樂 觀 的 數 字 。 要 是 失 業 時 遇 上 經 濟 不 景 ， 想 套 現 也 只 能 賤 賣 物 業 ， 整 個 家 庭 有 可 能 陷 入 困 境 。

考 慮 好 處 與 風 險
置 業 投 資 已 談 了 近 十 星 期 ， 希 望 能 令 讀 者 在 享 受 家 庭 樂 前 及 期 間 ， 多 考 慮 當 中 的 好 處 及 風 險 ， 令 這 項 投 資 能 帶 來 源 源 現 金 ， 而 不 是 令 你 每 月 付 出 源 源 現 金 後 在 未 來 卻 是 一 項 負 累 。

香 港 浸 會 大 學 會計 及 法 律 系 講 師 李 兆 波

置 業 投 資 （ 八 ） 負 擔 能 力

理 財 第 一 波 ：

負 擔 能 力 一 般 是 指 ， 每 月 用 於 按 揭 供 款 的 支 出 佔 每 月 收 入 的 比 率 。 如 果 一 位 月 入 4 萬 元 的 人 ， 用 18000 元 於 按 揭 供 款 ， 他 的 按 揭 負 擔 是 收 入 的 45% 。 這 絕 對 不 是 一 個 低 的 數 字 ， 銀 行 亦 會 參 考 按 揭 負 擔 比 率 作 為 審 批 的 標 準 。
每 月 用 18000 元 於 按 揭 ， 現 時 的 息 率 是 3% ， 即 借 貸 額 是 325 萬 元 （ 七 成 按 揭 ） ， 而 物 業 的 價 格 是 464 萬 元 。 464 萬 元 可 以 有 多 大 面 積 ， 需 視 乎 地 點 等 因 素 。 一 般 的 置 業 買 家 都 把 物 業 的 大 小 及 價 格 視 為 主 要 考 慮 因 素 之 一 ， 其 實 價 格 受 多 種 因 素 影 響 ， 包 括 物 業 的 大 小 及 設 施 、 位 置 、 發 展 商 的 聲 譽 等 ， 我 建 議 先 看 一 看 負 擔 比 率 ， 才 決 定 物 業 的 大 小 及 地 點 。


置 業 考 慮 投 資 回 報
如 果 按 揭 支 出 是 收 入 的 40% ， 加 上 稅 款 準 備 10 至 15% ， 為 退 休 準 備 20% ， 為 醫 療 準 備 5 至 10% ， 只 餘 下 15 至 25% 作 日 常 開 支 ， 可 以 說 是 很 不 足 夠 。 不 過 40% 的 按 揭 支 出 不 全 然 是 支 出 ， 讀 者 也 許 記 得 按 揭 中 包 括 有 本 金 及 利 息 。 只 要 在 置 業 時 有 考 慮 投 資 回 報 ， 本 金 那 部 份 可 以 減 少 你 本 來 是 20% 的 退 休 準 備 。 大 前 提 是 投 資 的 東 西 要 有 回 報 ， 而 且 要 比 通 脹 高 ， 才 可 以 安 享 晚 年 。
因 此 不 要 盲 目 地 只 參 考 一 個 指 標 ， 或 只 以 負 擔 比 率 是 一 個 歷 史 的 低 水 平 ， 便 胡 亂 地 下 置 業 的 決 定 ， 此 比 率 只 是 眾 多 參 考 之 一 。 不 同 的 人 有 不 同 的 背 景 及 財 務 目 標 ， 只 以 單 一 的 數 據 去 作 決 策 是 十 分 危 險 的 事 。 這 好 像 馬 拉 松 賽 跑 ， 人 人 都 知 道 跑 步 對 身 體 健 康 ， 但 因 為 體 能 各 有 不 同 ， 不 是 人 人 都 適 合 跑 馬 拉 松 。 一 位 只 適 合 跑 10 公 里 賽 的 人 去 跑 馬 拉 松 可 能 會 中 途 戰 死 沙 場 。 同 樣 以 為 別 人 的 負 擔 比 率 適 合 自 己 ， 又 是 一 廂 情 願 的 做 法 ， 人 家 可 能 很 輕 鬆 ， 而 你 卻 可 能 生 活 在 很 大 的 壓 力 中 ， 長 遠 帶 來 了 不 少 家 庭 問 題 。


計 自 己 的 負 擔 比 率
有 了 自 己 的 負 擔 比 率 ， 你 便 可 以 就 可 用 作 按 揭 的 開 支 去 計 算 出 樓 價 ， 從 而 得 出 物 業 的 大 小 。 借 貸 多 少 及 年 期 長 短 會 影 響 負 擔 比 率 。 置 業 負 擔 過 重 會 影 響 你 其 他 的 財 務 目 標 ， 甚 至 可 能 會 負 擔 不 起 退 休 的 生 活 。

香 港 浸 會 大 學 會 計 及 法 律 系 講 師 李 兆 波

按 揭 借 多 少 ？

理 財 第 一 波 ： 置 業 投 資 （ 七 ） 按 揭 借 多 少 ？

這好 像 不 是 一 個 問 題 ， 社 會 人 士 及 家 長 一 般 都 認 為 仔 大 女 大 要 買 樓 ， 甚 至 可 能 要 不 惜代 價 地 買 。 很 多 時 一 借 就 借 最 少 七 成 ， 甚 至 是 九 成 。 個 人 理 財 範 疇 中 ， 負 債 管 理 是一 門 重 要 課 題 ， 因 為 借 了 的 東 西 要 償 還 ， 其 間 亦 要 付 利 息 ， 九 成 負 債 比 率 是 一 個 很高 的 數 字 。
如 果 有 人 「 擁 有 一 個 物 業 」 ， 他 是 否 真 的 「 擁 有 」 ？ 以 七 成 按 揭為 例 ， 樓 價 500 萬 元 ， 支 付 150 萬 元 首 期 ， 他 擁 有 的 只 是 三 成 業 權 而 不 是 整 個 物 業。 還 有 按 揭 20 年 的 總 利 息 支 出 約 116 萬 元 （ 年 息 3 厘 ） 。 若 利 率 加 至 4 厘 ， 總 利息 支 出 為 159 萬 元 ； 升 至 6 厘 ， 總 利 息 是 252 萬 元 ， 是 原 來 一 倍 有 多 。 當 起 始 利 率越 低 ， 面 對 利 率 及 支 出 上 升 的 風 險 便 越 大 ， 這 點 置 業 人 士 必 須 留 意 。

置 業 應 有 足 夠 本 金

按揭 成 數 越 高 ， 亦 代 表 償 還 年 期 越 長 ， 或 每 月 還 款 額 越 大 。 我 不 太 主 張 按 揭 以 20 年， 甚 至 是 25 年 為 藍 本 。 為 甚 麼 不 是 10 年 、 12 年 ？ 時 間 越 長 ， 面 對 各 樣 的 風 險 越大 。 30 歲 出 頭 的 人 置 業 ， 做 20 年 按 揭 ， 還 清 時 已 50 多 歲 ， 是 準 備 退 休 的 時 候 了。
借 多 一 點 及 借 長 一 點 ， 要 多 付 利 息 及 面 對 較 大 利 率 風 險 。 借 少 一 點 及 借 短一 點 又 如 何 ？ 借 少 一 點 代 表 要 多 付 一 點 首 期 ， 即 可 能 要 遲 一 些 才 可 置 業 。 我 不 認 為遲 一 點 上 車 有 很 大 問 題 。 讀 者 可 記 得 我 在 2 月 3 日 那 篇 分 析 租 樓 不 一 定 等 於 幫 人 供樓 的 文 章 ， 在 等 候 期 間 ， 你 可 租 樓 暫 住 ， 同 時 另 作 適 當 投 資 ； 到 有 足 夠 本 金 及 時 機成 熟 ， 便 可 以 較 低 價 格 ， 購 買 面 積 較 大 的 單 位 。

傳 統 智 慧 未 合 時 宜

借短 一 點 可 省 卻 利 息 支 出 ， 但 每 月 付 款 會 比 較 多 。 上 車 是 很 光 榮 的 事 ， 上 了 一 架 全 是資 產 的 車 更 為 安 穩 。 貸 款 越 多 ， 心 理 壓 力 越 大 。 按 揭 代 表 你 只 是 上 了 一 架 負 債 的 車， 此 車 要 你 不 停 付 款 ； 如 果 在 途 中 你 沒 有 能 力 付 款 ， 便 要 下 車 ， 下 車 後 更 有 可 能 要繼 續 償 還 負 債 。 可 見 傳 統 智 慧 在 這 萬 千 變 化 的 世 代 ， 未 必 管 用 。
香 港 浸 會 大 學 會 計 及 法 律 系 講 師 李 兆 波

家 居 裝 修 要 理 性

樓 市 暢 旺 ， 帶 動 不 少 行 業 都 興 盛 起 來 ， 室 內 設 計 公 司 及 裝 修 公 司 便 是 其 中 得 到 惠 澤 的 一 群 。 大 家 在 周 六 日 都 可 在 土 瓜 灣 一 帶 ， 廣 東 道 及 駱 克 道 看 到 不 少 準 夫 婦 、 情 侶 等 在 看 裝 修 示 範 。
大 部 份 人 都 希 望 擁 有 自 己 的 理 想 家 居 ， 因 此 ， 不 少 人 於 置 業 後 都 願 意 花 心 思 去 佈 置 自 己 的 天 地 ， 有 的 甚 至 不 惜 工 本 ， 以 顯 示 個 人 品 味 。 曾 見 過 有 些 年 輕 業 主 ， 購 買 一 個 約 100 萬 元 、 500 多 呎 的 舊 單 位 ， 首 期 只 付 了 樓 價 5% ， 但 裝 修 費 卻 秏 資 了 二 十 餘 萬 。 部 份 費 用 更 要 向 財 務 公 司 貸 款 ， 分 期 攤 還 。


費 用 不 應 逾 樓 價 10%
究 竟 家 居 裝 修 應 花 費 多 少 才 算 合 理 ？ 一 般 而 言 ， 裝 修 費 應 為 樓 價 5 至 10% ， 即 300 萬 元 的 物 業 ， 應 以 15 萬 至 30 萬 元 作 裝 修 費 ， 必 須 清 楚 裝 修 費 是 不 能 取 回 的 支 出 ， 跟 一 般 的 投 資 有 別 。 而 且 裝 修 的 使 用 時 間 最 多 可 能 是 10 年 左 右 ， 以 會 計 的 折 舊 計 算 ， 20 萬 元 裝 修 費 等 如 每 年 兩 萬 支 出 ， 每 日 約 55 元 。 使 用 期 少 於 10 年 更 使 支 出 有 增 無 減 。 我 不 贊 成 利 用 借 貸 去 支 付 裝 修 ， 除 非 是 投 資 有 道 。 如 上 述 的 情 況 ， 500 方 呎 的 物 業 售 100 萬 元 ， 原 來 呎 價 2000 元 ， 但 當 包 括 裝 修 費 ， 呎 價 則 為 2400 元 ， 升 了 20% ， 這 樣 裝 修 加 利 息 之 支 出 ， 你 的 樓 價 也 一 起 滾 大 。


示 範 單 位 可 偷 師
有 時 候 只 要 多 花 心 思 ， 作 資 料 搜 集 ， 自 己 亦 能 設 計 家 居 。 好 像 於 閒 時 可 以 參 觀 發 展 商 的 示 範 單 位 為 節 目 ， 發 展 商 的 示 範 單 位 多 邀 請 著 名 設 計 師 ， 設 計 新 穎 亦 見 風 格 ， 值 得 參 考 ， 有 的 更 免 費 提 供 睇 樓 專 線 ， 非 常 方 便 。 裝 修 材 料 亦 可 以 自 行 於 內 地 搜 購 ， 減 低 成 本 。

地 產 發 展 商 亦 有 送 全 屋 裝 修 為 宣 傳 ， 此 舉 無 疑 吸 引 一 些 求 方 便 的 買 家 ， 省 卻 裝 修 煩 惱 ， 但 要 留 意 是 該 優 惠 其 實 已 包 括 於 樓 價 內 。

為 物 業 作 裝 修 時 應 考 慮 物 業 本 身 的 用 途 ， 如 只 作 短 線 投 資 、 或 作 長 期 收 租 用 途 ， 實 在 不 用 太 講 究 ， 倘 若 用 作 自 住 ， 亦 應 量 入 為 出 ， 謹 記 物 業 裝 修 須 有 合 理 的 支 出 。

理財第一波: 置業投資

近 來 樓 市 蓬 勃 ， 不 少 朋 友 向 我 發 電 郵 ， 看 看 我 對 置 業 投 資 的 意 見 。 一 般 來 說 ， 成 年 人 的 人 生 有 幾 項 理 財 大 事 ： 置 業 、 婚 姻 、 子 女 、 醫 療 、 退 休 。 置 業 是 不 少 人 夢 想 ， 我 會 在 未 來 幾 個 星 期 ， 談 談 置 業 的 理 財 問 題 。

置 業 的 目 的 有 二 ： 一 是 居 住 ； 二 是 投 資 。 可 以 說 ， 置 業 是 一 般 人 一 生 最 大 的 投 資 之 一 ， 曾 有 朋 友 路 過 一 個 有 示 範 單 位 的 商 場 ， 在 毫 無 準 備 下 便 購 買 了 一 個 單 位 ， 後 來 才 知 道 自 己 付 首 期 時 要 向 家 人 借 貸 ， 以 後 每 月 供 款 也 十 分 吃 力 。 他 更 未 有 考 慮 置 業 後 要 付 的 管 理 費 、 差 餉 、 地 租 等 費 用 。

半 世 工 作 為 供 樓
我 亦 有 一 位 很 特 別 的 朋 友 ， 他 置 業 時 帶 了 律 師 、 建 築 師 、 土 木 工 程 師 、 測 量 師 及 會 計 師 等 專 業 人 士 ， 到 銷 售 地 盤 一 起 給 予 意 見 ， 他 不 會 貿 然 做 決 定 ， 更 搜 集 有 關 物 業 附 近 地 區 未 來 發 展 及 學 校 網 的 資 料 。 為 甚 麼 呢 ？ 因 為 置 業 是 影 響 不 少 人 多 年 的 理 財 決 定 ， 除 非 你 不 造 按 揭 ， 否 則 一 般 的 按 揭 期 長 達 20 年 ， 是 一 生 工 作 年 日 的 一 半 。

大 家 有 否 留 意 ， 賣 地 時 發 展 商 多 是 派 遣 很 高 級 的 行 政 人 員 ， 甚 至 是 主 席 出 馬 去 投 地 ， 而 投 地 時 又 會 密 切 留 意 地 價 對 利 潤 及 回 報 的 影 響 ， 事 前 都 有 一 大 隊 專 業 人 士 作 計 算 ， 因 為 一 塊 土 地 的 發 展 ， 對 集 團 未 來 數 年 的 業 績 有 相 當 大 的 影 響 。

作 好 準 備 才 行 動
同 樣 ， 我 們 是 買 樓 ， 不 是 買 蔬 菜 ， 要 慎 重 行 事 。 除 非 你 已 有 數 億 元 身 家 ， 否 則 置 業 是 重 大 決 定 。 律 師 朋 友 可 以 給 予 你 有 關 大 廈 公 契 、 責 任 及 保 險 條 款 等 問 題 的 意 見 ； 建 築 師 及 土 木 工 程 師 會 給 予 設 計 及 建 築 水 準 方 面 的 評 語 ； 會 計 師 可 以 就 按 揭 計 劃 及 付 款 細 則 作 出 建 議 ； 測 量 師 可 以 提 供 估 價 的 資 料 。 如 果 置 業 者 有 此 準 備 ， 出 錯 的 機 會 自 然 大 減 。

置 業 者 如 果 只 集 中 於 裝 修 及 風 水 等 事 後 問 題 ， 將 來 有 關 物 業 及 付 款 上 出 了 甚 麼 亂 子 ， 實 在 不 要 怨 天 尤 人 。

置 業 帶 來 不 少 好 處 ， 也 為 你 帶 來 很 大 滿 足 感 ─ ─ 你 有 自 己 的 天 地 ， 任 何 時 候 也 可 無 拘 無 束 地 看 影 碟 、 閱 讀 、 洗 衣 及 沐 浴 。 除 非 你 是 在 物 業 周 期 頂 峰 時 置 業 ， 即 使 物 業 有 折 舊 問 題 ， 你 有 否 留 意 ， 長 遠 來 說 物 業 的 價 格 在 扣 除 通 脹 後 ， 仍 然 是 上 升 的 ， 正 因 如 此 ， 不 少 人 都 說 自 住 的 物 業 可 以 購 買 。

如 果 是 租 屋 ， 你 有 機 會 經 常 為 搬 屋 而 煩 惱 ， 也 不 能 有 自 己 的 裝 修 。 置 業 也 可 避 免 因 租 金 大 幅 上 升 ， 而 令 居 住 成 本 增 加 ， 是 風 險 管 理 的 一 種 ， 因 為 物 業 是 現 在 以 固 定 的 價 格 去 取 得 居 住 權 ， 再 同 時 分 期 付 款 ─ ─ 當 然 ， 利 息 的 支 出 是 可 變 的 。

買 樓 有 槓 桿 效 應
我 曾 分 析 過 ， 以 投 資 回 報 去 支 付 租 金 及 物 業 ， 對 比 於 其 他 投 資 產 品 的 回 報 問 題 。 不 過 ， 如 果 你 不 是 投 資 高 手 ， 經 常 因 選 錯 股 或 是 入 錯 市 而 蝕 本 ， 又 可 能 因 花 費 大 而 沒 有 儲 蓄 ， 投 資 物 業 便 成 了 強 迫 性 的 投 資 。 所 謂 爛 船 也 有 三 斤 釘 ， 在 十 多 廿 年 後 ， 沒 有 其 他 投 資 及 儲 蓄 的 人 也 會 有 物 業 一 伙 ， 作 為 退 休 資 產 的 一 部 份 。

購 置 物 業 時 ， 通 常 是 不 會 付 出 十 足 本 金 的 ， 於 是 要 向 銀 行 借 貸 。 物 業 按 揭 的 每 月 供 款 ， 包 括 本 金 及 利 息 。 本 金 是 投 資 的 一 項 ， 而 利 息 是 因 你 本 金 不 足 而 要 付 出 的 代 價 ， 是 一 去 不 返 的 支 出 。 因 此 物 業 的 增 值 能 力 ， 很 視 乎 本 金 的 升 幅 ， 不 過 ， 你 只 是 付 出 了 很 小 部 份 的 本 金 ， 於 是 物 業 價 格 的 升 幅 ， 會 帶 來 很 大 的 槓 桿 效 應 。


勿 擔 心 無 屋 可 住
例 如 500 萬 元 的 物 業 ， 首 期 三 成 即 150 萬 元 ， 如 果 物 業 有 20% 升 幅 ， 升 至 600 萬 元 ， 不 計 利 息 、 律 師 費 、 印 花 稅 等 支 出 ， 回 報 率 是 66% （ 100 萬 元 ÷ 150 萬 元 ） ， 這 正 是 投 資 物 業 最 引 人 入 勝 之 處 。

很 多 時 置 業 衍 生 的 問 題 是 購 入 價 過 高 ， 很 快 便 像 抽 新 股 跌 破 招 股 價 般 ， 跌 破 購 入 價 ； 購 入 了 不 稱 身 即 過 大 的 物 業 ， 令 自 己 的 負 擔 過 重 ； 又 或 是 在 購 買 前 未 有 計 算 風 險 ， 在 經 濟 逆 轉 時 無 力 供 款 ， 因 此 置 業 應 是 在 價 格 處 於 低 位 及 向 上 的 周 期 ， 而 不 是 價 格 已 很 高 而 令 人 擔 心 無 屋 可 住 之 時 。

聯 儲 局 突 然 減 息 ， 香 港 銀 行 亦 跟 隨 ， 不 少 人 視 現 在 是 投 資 物 業 的 好 時 機 。 既 然 是 投 資 活 動 ， 理 應 作 出 仔 細 分 析 ， 一 如 分 析 股 票 及 基 金 一 樣 。 很 多 人 在 置 業 前 沒 有 做 功 課 ， 除 了 要 在 財 務 、 建 築 、 法 律 上 作 出 相 當 的 微 觀 了 解 ， 你 有 沒 有 充 份 了 解 較 宏 觀 的 資 訊 ， 如 物 業 所 在 地 過 往 及 未 來 的 土 地 供 應 、 樓 宇 的 供 應 、 經 濟 增 長 、 利 率 走 勢 、 政 府 的 政 策 、 你 工 作 行 業 的 薪 金 升 幅 與 穩 定 性 ， 及 其 他 買 家 的 購 買 力 。

香 港 的 土 地 十 分 珍 貴 ， 土 地 供 應 受 政 府 政 策 影 響 很 大 ， 土 地 可 以 由 私 人 土 地 購 入 或 交 換 ， 亦 可 透 過 土 地 拍 賣 ； 如 果 土 地 的 用 途 不 同 ， 發 展 商 要 補 地 價 ， 其 快 慢 便 影 響 了 供 應 ； 除 了 土 地 ， 發 展 商 需 要 時 間 去 建 造 樓 宇 ， 再 而 推 盤 ， 由 於 過 程 有 快 有 慢 ， 於 是 出 現 因 供 求 不 平 衡 而 引 起 的 樓 價 波 動 。


股 市 逆 轉 影 響 樓 市
你 有 否 留 意 差 餉 物 業 估 價 署 及 地 政 署 的 年 報 及 報 告 ， 內 有 不 少 有 關 各 區 土 地 及 物 業 供 應 的 資 料 。 一 些 物 業 代 理 亦 會 發 表 類 似 報 告 ， 有 了 此 等 資 訊 ， 你 便 可 以 分 析 有 關 物 業 投 資 的 升 值 潛 力 。 港 島 的 供 應 較 少 ， 樓 價 自 然 較 高 ； 新 界 區 有 大 量 土 地 及 樓 宇 供 應 ， 升 幅 當 然 會 較 低 。

經 濟 增 長 會 影 響 買 家 對 物 業 的 需 求 ， 近 日 股 市 調 整 ， 買 家 的 決 定 便 趨 於 審 慎 。 去 年 股 市 興 旺 ， 市 民 從 中 獲 利 不 少 ， 加 上 薪 金 上 升 ， 自 然 會 增 加 對 物 業 的 需 求 。

評 估 未 來 免 受 衝 擊
你 又 有 否 考 慮 利 率 走 勢 ， 除 非 你 不 是 以 借 貸 去 購 買 物 業 ， 否 則 利 率 上 升 會 影 響 你 的 負 擔 能 力 。 現 在 似 乎 是 減 息 居 多 ， 但 置 業 是 20 年 的 借 貸 ， 利 率 走 勢 不 能 不 理 會 。 你 亦 要 評 估 你 的 薪 金 走 勢 ， 現 在 能 負 擔 並 不 代 表 將 來 能 負 擔 ， 因 為 你 在 未 來 20 年 的 狀 況 ， 會 隨 你 建 立 事 業 及 家 庭 而 有 所 改 變 。 兒 女 出 生 、 失 業 、 病 患 、 親 人 離 世 ， 皆 對 你 構 成 一 定 影 響 。 盲 目 置 業 而 沒 有 宏 觀 及 微 觀 的 分 析 ， 自 然 會 在 外 圍 經 濟 波 動 及 自 身 財 務 改 變 時 受 到 衝 擊 。

租 樓 不 一 定 等 如 幫 人 供 樓 ， 原 因 是 加 數 方 面 的 問 題 。

之 前 的 文 章 說 過 ， 置 業 是 居 住 問 題 ， 也 是 投 資 行 為 。 要 居 住 可 以 租 樓 、 租 酒 店 ， 而 投 資 可 選 擇 物 業 、 股 票 、 外 幣 、 債 券 、 基 金 等 。 租 樓 是 否 等 如 幫 人 供 樓 ， 可 以 從 支 出 方 面 去 分 析 。

以 一 個 市 區 700 多 呎 單 位 為 例 ， 樓 價 430 萬 元 ， 按 揭 息 率 3 厘 ， 每 月 供 款 16693 元 。 首 8 年 ， 每 月 利 息 支 出 7500 至 5000 元 （ 隨 時 間 而 減 少 ） 。 另 業 主 要 付 管 理 費 、 差 餉 及 地 租 ， 每 月 約 2100 元 ， 加 上 裝 修 的 折 舊 支 出 約 1600 元 （ 以 20 萬 元 分 10 年 攤 還 ） ， 每 月 供 樓 總 支 出 是 7500 + 2100 + 1600 元 =11200 元 。 如 果 以 每 月 13500 元 租 出 ， 總 供 樓 成 本 比 收 租 低 ， 本 金 沒 有 計 算 在 內 ， 因 為 此 乃 投 資 ， 不 是 支 出 ； 亦 未 有 加 入 律 師 費 、 代 理 費 及 印 花 稅 。

供 樓 額 外 支 出 多
如 果 息 率 不 變 ， 到 第 8 年 時 ， 每 月 總 供 樓 支 出 是 5000 + 2100 + 1600 元 =8700 元 。 減 少 的 原 因 是 利 息 支 出 少 了 ， 供 樓 顯 得 更 吸 引 。 遇 上 銀 行 加 息 ， 例 如 最 優 惠 利 率 加 至 7 厘 ， 按 揭 息 率 是 4 厘 ， 首 8 年 每 月 利 息 支 出 增 至 6900 到 1 萬 元 。 每 月 總 供 樓 成 本 是 10000 + 2100 + 1600 元 =13700 元 ， 比 租 金 高 。 息 率 越 升 ， 利 息 支 出 越 大 ， 租 樓 便 可 能 更 化 算 ， 因 為 業 主 要 承 擔 不 少 的 額 外 支 出 。


最 緊 要 跑 贏 通 脹
在 計 算 時 ， 必 須 分 清 楚 那 些 是 一 去 不 返 的 支 出 ， 那 些 是 投 資 。 只 以 每 月 按 揭 供 款 與 租 金 比 較 並 不 合 適 ， 因 為 按 揭 以 外 尚 有 很 多 支 出 未 有 計 算 。 當 中 利 息 佔 很 大 比 例 ， 可 考 慮 借 少 一 點 降 低 利 息 支 出 ， 令 置 業 變 得 更 吸 引 。

透 過 本 文 ， 希 望 令 大 家 知 道 在 供 樓 支 出 中 ， 利 息 是 如 租 金 般 花 費 掉 ， 很 多 人 以 為 租 金 是 支 出 ， 供 樓 不 是 ， 在 財 務 上 是 一 個 不 小 的 錯 誤 。 當 然 ， 數 字 歸 數 字 ， 搬 屋 的 花 費 及 時 間 是 無 法 計 算 的 。 只 要 你 了 解 全 盤 計 劃 ， 置 業 或 租 樓 都 不 是 問 題 ， 只 要 有 好 的 投 資 回 報 ， 能 跑 贏 通 脹 便 是 了 。

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首 先 在 此 祝 賀 各 讀 者 身 體 健 康 ， 因 為 在 理 財 上 沒 有 健 康 ， 便 沒 有 金 錢 。 「 人 若 賺 得 全 世 界 ， 賠 上 自 己 的 生 命 ， 有 甚 麼 益 處 呢 ？ 」 最 近 銀 行 頻 頻 減 息 ， 大 家 在 置 業 時 通 常 會 留 意 罰 息 期 的 長 短 ， 及 罰 息 的 息 率 ， 有 做 按 揭 的 讀 者 又 有 否 注 意 ， 利 率 變 動 時 銀 行 的 做 法 。 銀 行 一 月 宣 佈 減 息 時 ， 一 般 是 下 一 期 即 二 月 便 生 效 ， 但 亦 有 個 別 銀 行 是 在 三 月 才 生 效 ， 借 貸 人 無 奈 多 付 了 數 百 元 。 相 反 ， 亦 有 可 能 在 加 息 時 很 快 便 生 效 ， 出 現 了 如 油 價 般 加 快 減 慢 的 情 況 ， 金 融 管 理 局 及 消 費 者 委 員 會 實 應 加 以 研 究 。

按 息 增 減 要 計 清
以 借 100 萬 元 及 10 年 的 按 揭 為 例 ， 原 本 的 息 率 是 4% ， 月 付 10124.5 元 ， 減 息 0.75% ， 每 月 可 少 付 352 元 ， 月 供 減 至 9,771.9 元 ， 總 利 息 也 少 付 了 42,313 元 。 如 果 加 息 0.25% ， 貸 款 者 要 每 月 多 付 119 元 ， 總 利 息 共 多 了 14,308 元 （ 表 1 ） 。 除 了 供 款 期 數 不 變 ， 當 利 率 增 減 時 ， 有 銀 行 採 用 每 期 供 款 額 不 變 的 方 式 ， 在 減 息 時 ， 你 供 的 本 金 多 了 ， 供 款 期 短 了 ， 總 利 息 也 減 少 。 加 息 時 ， 你 付 的 本 金 少 了 ， 供 款 期 及 總 利 息 也 增 加 （ 表 2 ） 。

再 以 借 100 萬 元 為 例 ， 原 利 率 是 4% ， 月 供 10124.5 元 ， 還 款 期 10 年 ， 減 息 0.75% ， 至 3.25 厘 ， 供 款 仍 是 一 樣 ， 還 款 期 減 至 115.1 個 月 ， 總 利 息 少 付 了 近 50,000 元 。 如 果 加 息 0.25% ， 還 款 期 增 至 121.8 個 月 ， 總 利 息 多 付 了 近 18,000 元 。



貸 款 越 多 ， 情 況 越 明 顯 。 固 定 年 期 及 固 定 供 款 ， 在 加 息 及 減 息 時 的 每 月 供 款 及 總 利 息 的 變 化 並 不 一 樣 。 我 建 議 在 貸 款 時 多 查 詢 及 仔 細 看 一 看 有 關 條 款 。
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代 理 佣 金 知 多 少 ？
去 年 樓 市 暢 旺 ， 不 少 發 展 商 藉 機 推 出 新 盤 ， 除 了 物 業 代 理 落 力 促 銷 外 ， 部 份 發 展 商 亦 有 自 己 的 銷 售 隊 伍 協 助 推 銷 。 究 竟 經 物 業 代 理 轉 介 ， 和 直 接 跟 發 展 商 的 營 業 員 購 買 物 業 ， 之 間 有 沒 有 分 別 呢 ？ 據 行 內 的 做 法 ， 購 買 一 手 物 業 ， 由 於 發 展 商 於 推 新 盤 前 已 跟 物 業 代 理 協 議 佣 金 銀 碼 ， 所 以 買 家 一 般 都 不 需 額 外 支 付 經 紀 佣 金 ， 但 議 價 空 間 也 因 此 而 變 得 狹 窄 。 反 之 ， 若 買 家 直 接 跟 發 展 商 的 營 業 員 購 買 ， 由 於 省 卻 了 部 份 經 紀 佣 金 ， 因 此 有 機 會 得 到 一 些 優 惠 ， 筆 者 的 朋 友 便 有 此 經 驗 。

不 經 中 介 人 省 佣 金
朋 友 甲 曾 跟 某 物 業 代 理 ， 到 九 龍 一 個 一 手 新 盤 看 樓 ， 並 即 時 取 得 一 些 物 業 資 料 如 樓 價 等 。 朋 友 甲 對 此 樓 盤 相 當 有 興 趣 ， 於 是 翌 日 再 致 電 該 發 展 商 查 詢 ， 於 通 話 期 間 ， 發 展 商 的 營 業 員 聲 稱 ， 可 直 接 跟 其 購 買 該 物 業 ， 由 於 不 經 中 介 人 ， 省 卻 了 經 紀 佣 金 ， 故 此 可 給 予 他 優 惠 。 最 後 ， 朋 友 甲 直 接 向 發 展 商 購 買 ， 除 了 樓 價 上 得 到 優 惠 ， 發 展 商 亦 額 外 送 出 釐 印 費 及 管 理 費 。 那 位 營 業 員 雖 沒 有 像 物 業 代 理 般 得 到 豐 厚 的 佣 金 ， 但 相 信 公 司 必 定 有 額 外 的 獎 金 作 獎 勵 。 曾 聽 過 有 買 家 要 求 代 理 人 回 佣 ， 此 舉 存 在 一 定 風 險 。 首 先 ， 回 佣 有 機 會 觸 犯 《 防 止 賄 賂 條 例 》 ； 其 次 ， 回 佣 一 般 都 要 待 物 業 成 交 後 （ 部 份 發 展 商 或 願 意 待 簽 妥 正 式 買 賣 合 約 ） 便 出 佣 金 ， 買 家 不 容 易 知 道 當 中 過 程 ， 亦 可 能 要 待 一 段 長 時 間 才 能 收 回 ， 有 的 甚 至 勞 民 傷 財 ， 最 終 不 能 取 回 。

淡 季 置 業 優 惠 較 多
其 實 ， 你 可 以 比 較 那 一 渠 道 購 買 一 手 物 業 ， 可 以 得 到 較 多 優 惠 ， 這 又 視 乎 發 展 商 售 樓 的 手 法 及 經 濟 因 素 ， 例 如 樓 市 淡 季 （ 一 般 在 農 曆 正 月 及 之 後 的 個 多 月 ） ， 便 有 機 會 爭 取 多 一 點 優 惠 。 原 則 上 是 中 介 人 越 多 ， 付 出 的 代 價 便 越 高 。 你 可 以 評 估 一 下 付 出 的 佣 金 ， 是 否 物 有 所 值 才 下 決 定 。 置 業 是 人 生 大 事 ， 最 好 能 於 事 前 作 多 方 面 考 慮 及 準 備 。



香 港 浸 會 大 學 會 計 及 法 律 系 講 師 　 李 兆 波